올해 1~2월 서울 아파트 분양권과 입주권 거래 규모가 지난해 말보다 두 배가량 늘어난 것으로 나타났다. 새 아파트 공급은 줄어들고 청약 문턱은 높아진 상황에서 ‘새 아파트에 들어갈 권리’에 대한 관심이 커졌다는 분석이 나온다. 기존 재개발·재건축 조합원이 보유한 입주권은 시공 과정에서 공사비가 늘어날 경우 추가 분담금을 내야 할 수 있어 주의가 필요하다고 전문가들은 조언했다.
○새 아파트 잡자…분양권 거래 봇물
21일 국토교통부에 따르면 지난 1~2월 서울 아파트의 분양권과 입주권 매매 규모는 201건(3월 19일까지 신고 기준)으로 집계됐다. 직전 두 달(지난해 11~12월) 체결된 104건보다 97건(93.3%) 늘었다. 2월 거래 건의 신고 마감일이 3월 말인 점을 고려하면 실제 건수는 더 많을 것으로 추정된다.분양·입주권 거래는 강북 지역, 특히 대출 규제가 상대적으로 약한 15억원 미만 가격대에서 활발했다. 올해 들어 이날까지 서울에서 분양·입주권 매매가 가장 많이 체결된 곳은 노원구 월계동 ‘서울원아이파크’(2028년 7월 준공)로 61건 손바뀜했다. HDC현대산업개발(현 IPARK현대산업개발)이 추진하는 광운대역세권 개발사업 중 하나다. 월계동 85의 7 일대에 지하 4층~지상 47층, 6개 동, 1856가구 규모로 조성하는 사업이다. 중랑구 상봉동 옛 상봉터미널 부지에 포스코이앤씨가 짓고 있는 ‘더샵퍼스트월드’(32건), 은평구 대조1구역을 재개발하는 ‘힐스테이트 메디알레’(21건), 강북구 미아동에 한화 건설부문이 지은 ‘한화포레나미아’(14건)도 두 자릿수 거래를 기록했다.
다주택자 세금 규제 강화로 서울 아파트값이 조정되는 분위기지만, 이들 단지에서는 신고가 잇따랐다. 서울원아이파크 전용면적 84㎡ 분양권은 지난 17일 17억7385만원에 손바뀜했다. 지난달 최고가(14억8400만원)에 비해 2억9000여만원 높은 가격이다. 더샵퍼스트월드 전용 84㎡(29층)는 지난달 14억5278만원에 계약했다.
10월 준공을 앞둔 힐스테이트 메디알레도 지난 2월 28일 전용 74.8㎡ 입주권이 13억5620만원에 계약을 맺었다. 같은달 13일 같은 면적 입주권 거래가격(12억9744만원)을 뛰어넘었다.
대출이 거의 나오지 않는 고가 단지에서도 신고가 거래가 이뤄지고 있다. 지난달 28일 ‘마포자이힐스테이트 라첼스’(2027년 3월 준공) 전용 59㎡ 분양권은 26억2000만원에 거래됐다. 지난해 10월 25억5000만원에 거래된 뒤 4개월 만에 7000만원 올랐다. GS건설과 현대건설이 공덕동 105의 84 일대에 공사 중인 단지다. 지하 4층~지상 22층, 10개 동, 1101가구로 조성된다. 2024년 7월 분양 당시 전용 59㎡ 분양가는 13억2000만~13억4000만원대였다.
○공사비 인상 리스크 고려해야
전문가들은 기존 조합원의 권리를 승계하는 입주권은 분담금이 늘어날 수 있다는 점을 주의해야 한다고 말했다. 최근 원자재 가격 상승과 인건비 증가 등으로 준공을 앞두고 공사비를 인상하는 현장이 부쩍 늘었기 때문이다.은평구 대조1구역은 시공사인 현대건설이 조합 측에 222억원의 공사비 증액을 요구했다. 이 사업장은 조합과 시공사가 공사비 인상을 두고 갈등을 빚다가 지난해 2566억원가량 인상하는 것으로 합의했다. 분담금이 추가로 더 늘어날 가능성이 커진 것이다. 현대건설 관계자는 “설계 변경과 공사비성 항목, 공사비 미수금에 대한 지연 이자 등을 복합적으로 반영해 산출한 금액”이라고 설명했다.
다음달 준공 예정인 청량리7구역(청량리 롯데캐슬 하이루체)도 지난해 말 조합과 롯데건설이 공사비를 추가로 189억원 인상하는 데 합의했다. 대지 지분에 따라 일부 조합원의 분담금은 수천만원에서 수억원까지 늘어난 것으로 알려졌다. 일반적으로 착공 전 관리처분인가 단계에서 조합원 분담금이 확정된다. 하지만 공사비가 일정 규모 이상 늘어날 경우 준공 전 추가로 관리처분 변경인가를 통해 분담금이 반영될 수 있다.
전문가들은 매매계약 단계에서 공사비 인상 가능성을 고려해야 한다고 조언했다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “입주권을 매수할 때는 확정되지 않은 금액이라는 점을 기억해야 한다”며 “계약서에 관련 내용을 특약으로 설정하는 것도 방법”이라고 말했다.
이유정 기자