2026년 1월 1일을 기준으로 발표된 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16% 상승했습니다. 2022년 17.2% 급등한 이후 2024년 하락(-4.6%), 2025년 소폭 반등(1.52%)을 거쳐 다시 큰 폭의 상승세를 보여주는 수치입니다. 또한 이번 공시지가는 과거와 달라진 한국 주택 시장의 구조적인 변화가 압축적으로 반영됐다는 것에 의미가 있습니다.
발표된 자료에 따르면 공시가격 상승을 주도한 것을 서울, 그 중에서도 강남3구라고 불리는 강남·서초·송파구와 한강변에 인접한 자치구들입니다. 강남3구는 24.7%, 한강변 주요 지역은 23.13%로 나타났으며, 이들 지역을 제외한 서울지역(6.93%)과는 3배 이상의 격차를 보였습니다.
지방은 사실상 거의 변화가 없습니다. 3000만~4000만원 정도의 저가 주택이 다수를 차지하고 있고 전국 공동주택의 72.8%는 공시가격 3억원 이하에 분포돼 있습니다. 반면 공시가격 상위 단지는 서울에서도 청담·한남·성수동 등 초고가 주택은 서울 일부 지역에 집중돼 있습니다.
같은 나라, 같은 지표인데 단위 자체가 완전히 다른 세계입니다. 이것은 넓지 않은 대한민국 내에서 공간에 따른 자산 격차가 이미 고착화되고 있음을 보여줍니다.
정부에서는 올해의 공시가격 현실화율을 전년과 동일한 69%로 유지했습니다. 현실화율이란 공시가격이 실제 시세의 몇 퍼센트를 반영하는지를 나타내는 비율인데, 낮을수록 공시가격은 시세보다 낮게 책정되고, 그만큼 재산세·종합부동산세 등 보유세 부담도 완화됩니다. 문 정부 당시 현실화율을 90%까지 단계적으로 올리려던 계획을 윤 정부가 동결시킨 수준이 69%인데, 이번 공시는 2024~2025년 서울 부동산 시장 회복세라는 시세 상승분은 그대로 반영하되, 현실화율을 묶어 세 부담 증가의 폭을 억제하겠다는 방향을 택했습니다. 집값이 오른 만큼 세금은 오르되, 그 속도는 조절하겠다는 것입니다.
그러나 시세가 크게 오른 고가 아파트 보유자에게 체감되는 세 부담은 상당할 것으로 예상됩니다. 서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리'의 보유세는 전년 대비 약 56%, 압구정 단지는 약 57% 오를 것으로 예상됩니다. 종합부동산세 과세 기준(공시가격 12억 원 이상)을 넘는 주택도 늘어날 것으로 보인다. 실제로 종부세 과세 대상 비율이 2025년 2.04%에서 2026년 3.07%로 확대될 전망입니다.
전체 주택 수 대비로는 여전히 소수에 불과하지만, 해당 주택 보유자 입장에서는 단번에 세금이 절반 넘게 뛰어 큰 부담일 것으로 예상됩니다. 따라서 이번 공시가격 상승은 당장의 세 부담도 있지만, 향후 종합부동산세 제도가 강화된다면, 정책 민감도를 크게 할 요인이 될 것입니다.
공시가격 급등에 따른 보유세 부담이 커지면 추가적인 매물 출회가 예상됩니다. 양도소득세는 양도하지 않으면 낼 일도 없지만, 종합부동산세는 보유만 하고 있어도 매년 부과되기 때문에 그 부담은 상당합니다. 2022년 공시가격이 17% 넘게 오를 당시에도 강남권 매물이 늘어난 전례가 있습니다.
그러나 현재 대출 규제가 강하게 작동하고 있어 매수 수요가 뒷받침되지 않는 상황에서, 매물이 늘어나면 시장에서 이를 소화하기에는 한계가 있습니다.
설상가상으로 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 맞물리면서 다주택자 보유 물건이 시장에 먼저 나오고 있습니다. 향후 고가주택 1주택자, 또는 비거주 1주택자 매물까지 더해지면, 현재의 제도 여건 아래에서는 매물 적체 가능성을 배제하기 어렵습니다.
강남권 부동산 시장은 거래량보다 가격이 시장에 미치는 영향력이 더 큰 구조인 만큼, 저가 매물 위주로 거래가 이뤄질 경우 가격 하방 압력이 생길 수 있다는 점도 주목할 필요가 있습니다.
부동산 제도 변동성이 확대되는 시기인 만큼, 자산에 미치는 영향을 면밀히 점검하고 시기별 대응 전략을 갖춘 신중한 판단이 어느 때보다 중요합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 김효선 KB국민은행 부동산 부동산수석위원
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com