서울 공동주택(아파트, 다세대, 연립주택) 공시가격이 급등하면서 집주인들의 세금 부담이 늘어날 것이란 세간의 예상이 기정사실이 됐습니다. 매물이 더 늘어날 것이란 전망이 나오면서 집값에도 영향을 줄지 주목됩니다.
19일 국토교통부가 발표한 '2026년 공동주택 공시가격(안)'에 따르면 서울 공동주택 공시가격 상승률은 18.67%를 기록했습니다. 전국 평균 9.16%를 크게 웃도는 수준입니다.
강남, 서초, 송파구 등 강남 3구 공동주택 공시가격은 지난해보다 24.7% 올랐습니다. 강남구 26.05%, 송파구 25.49%, 서초구 22.07% 순이었습니다. 성동, 용산 등 한강 벨트 주요 지역 공동주택 공시가격도 23.13% 상승했고, 주요 외곽지역인 '노·도·강'(노원·도봉·강북구) , '금·관·구'(금천·관악·구로구) 등 자치구 소재 공동주택 상승률도 6.93%였습니다.
공시가격 상승으로 세금 부담이 더 무거워질 것으로 예상되면서 매물 출회도 늘어날 것이란 의견이 많습니다. 앞서 2021년과 2022년 급격하게 공시가격이 치솟으면서 강남권을 중심으로 집을 정리하는 사례가 나오기도 했습니다. 다만 전반적인 매물 증가보다는 일부 집주인을 중심으로 매물이 나올 전망입니다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산수석위원은 "향후 보유세 관련 논의 강도에 따라 매물은 더 나올 가능성이 있다"며 "정부 대책이 나온 이후 결정을 미루고 일부 관망해오던 집주인, 특히 자산 대비 현금 흐름이 부족하거나 양도차익이 적어 양도세 중과 영향이 작은 집주인들을 중심으로 물량이 나올 것"이라고 전망했습니다.
송승현 도시와경제 대표는 "현금 흐름이 부족한 고령 보유자나 법인 일부에서는 절세 목적의 매도 물량이 나올 수 있다"며 "전체적인 매물 폭증보다는 강남 내에서도 선별적 매물 증가 흐름이 현실적"이라고 전망했습니다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "공시가격 인상에 따른 보유세 증가와 함께 오는 7월 세제 개편안에서 보유세 실효세율을 높이는 등 향후 세금 부담이 증가할 수 있는 만큼 다주택자와 비거주 고가주택, 주택임대사업 기간이 종료된 집주인들을 중심으로 집을 내놓지 않겠느냐"고 내다봤습니다.
업계에서는 '매물 증가=집값 하락'이라는 공식이 들어맞을지는 의문이라는 분석도 나옵니다. 세금 부담이 큰 강남권을 중심으로 매물이 쏟아질 가능성이 높지만 매물이 시장에서 소화되기 어려워서입니다. 지난해 나온 대출 규제에 따르면 15억원 초과 25억원 미만 집에 대해선 4억원의 대출이, 25억원 초과 집에 대해선 2억원의 대출이 나옵니다. 가격이 파격적으로 낮아지지 않는 이상 팔리기 어려울 것이란 얘기입니다.
심형석 법무법인 조율 수석전문위원(우대빵연구소 소장)은 "상급지에선 매물이 계속 쌓이겠지만 집주인들이 아주 낮은 가격, 예컨대 시세 대비 10% 이하의 가격으로는 잘 팔려고 하지 않는 경향이 있다"며 "당장 나온 매물이 소화되긴 어려울 것"이라고 봤습니다.
다만 일부 저가 거래는 나올 수 있다는 분석입니다. 김효선 KB국민은행 부동산수석위원은 "다주택자 양도세 중과 종료에 따른 매물과 고가주택 1주택자 매물이 같이 쌓이게 되면 기타 제도 변화가 없는 상황에서는 적체될 가능성이 높다"며 "강남권의 거래는 양보다 가격이 더 시장에 주는 영향력이 큰데, 매물이 늘어나게 되면 저가 매물 위주로 거래될 수 있다"고 예상했습니다.
한편 서울 매물은 연초 이후 큰 폭으로 늘었습니다. 부동산 정보제공 앱(응용 프로그램) 아파트실거래가에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매물은 7만8077건으로 연초(1월1일 기준) 5만7001건보다 36.9% 급증했습니다.
자치구별로 보면 성동구는 86.7%, 송파구는 76.4%, 광진구, 강동구, 동작구 등은 60%대로 증가했고 서초구와 마포구는 50%대로 늘었습니다. 25개 자치구 전역에서 매물이 늘어난 상황입니다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com