국토교통부는 올해 1월 1일 기준으로 산정한 전국 공동주택(1585만 가구) 공시가격이 9.16% 올랐다고 17일 발표했다. 지난해(3.65%)보다 세 배 가까이 오른 수준이다. 전국 공동주택 공시가는 2024년 상승(1.52%) 전환한 뒤 3년째 오름세다. 공시가는 보유세뿐 아니라 건강보험료, 기초연금 등 60여 개 행정제도의 평가 기준이 되는 핵심 지표다.
서울이 18.67% 올라 지난해 상승률(7.86%)과 올해 전국 평균을 크게 웃돌았다. 시세 반영률(현실화율)은 69%로 변동이 없지만, 거래 가격 상승이 반영된 결과다. 강남 3구(강남·송파·서초구)가 24.7% 올랐다. 마포·광진·양천구 등 한강에 인접한 8개 자치구는 평균 23.13% 급등했다. 서울 25개 자치구 중 성동구가 올해 29.04% 뛰어 역대 최대 상승률을 기록했다.올해 1가구 1주택자 종부세 부과 대상(공시가 12억원 초과)은 지난해(31만7998가구)보다 16만9364가구 불어난 48만7362가구다. 전체 공동주택의 3.07%에 달한다. 공시가가 평균 24.7% 뛴 강남 3구 아파트 소유자의 보유세 부담은 단지에 따라 30~50% 늘어난다.
서초구 래미안원베일리 전용면적 84㎡를 소유한 1주택자의 보유세는 지난해 1829만원에서 올해 2855만원으로 56.1% 급증할 것으로 전망된다. 송파구 잠실엘스 전용 84㎡ 보유세는 지난해 582만원에서 올해 859만원으로 47.6% 증가할 것으로 예상된다.
서울 공시가 18.7% 올라…역대 3번째로 높은 상승률
서울 종부세 가구, 전체의 15%
서울 강남권과 이른바 ‘한강 벨트’로 불리는 주요 자치구의 고가 아파트 보유자는 올해 보유세 부담이 작년보다 30~50% 늘어날 것으로 보인다. 올해 강남 3구와 용산구 성동구 강동구 등 주요 지역 공시가격 평균 상승률이 20%를 웃돌기 때문이다. 공시가가 30억~40억원에 달하는 고가 단지는 1주택자의 보유세 부담이 세 부담 상한(150%)까지 늘어날 수 있다. 고가 주택에 대한 종합부동산세 세율과 공시가격 현실화율 인상이 검토되고 있어 다주택자는 물론 고가 1주택자의 고민도 깊어질 전망이다.서울 종부세 가구, 전체의 15%
◇ 현실화율 동결에도…서울 18.67% 급등
17일 국토교통부가 공개한 ‘2026년 공동주택 공시가격’에 따르면 올해 전국 아파트 공시가격은 평균 9.16% 올랐다. 2022년 문재인 정부 당시 평균 17.2% 오른 후 4년 만의 최대치다.공시가격은 2023년 현실화 계획 폐지에 따라 전년 대비 18.63% 하락했지만 2024년 1.52%, 지난해 3.65% 오르며 상승세를 이어가고 있다.
18.67%에 달하는 서울 아파트 공시가격 상승률이 전국 평균 상승을 이끌었다. 서울은 주택 공시제도가 도입된 2005년 이후 2007년(28.40%), 2021년(19.89%)에 이어 세 번째로 높다. 시세반영률(현실화율)은 2023년부터 69%를 유지하고 있지만 시세 자체가 급등한 영향이다.
서울에서 고가 아파트가 밀집한 강남구(26.05%)와 송파구(25.49%), 서초구(22.07%) 등 강남 3구의 상승률이 24.7%에 달했다. 성동구(29.04%)와 양천구(24.08%), 용산구(23.63%), 동작구(22.94%), 강동구(22.58%), 광진구(22.20%), 마포구(21.36%) 등 한강 벨트도 평균 23.13% 상승했다.
서울 일부 지역을 제외하면 전국은 물론 수도권에서도 온도 차가 컸다. 경기는 올해 6.38% 상승했지만, 인천은 0.10% 하락했다. 지방의 경우 세종(6.29%), 울산(5.22%), 부산(1.14%)은 올랐지만 광주(-1.25%), 대전(-1.12%), 대구(-0.76%)는 1년 전보다 내려갔다. 서울을 제외한 전국의 평균 공시가격 상승률은 3.37%에 그쳤다.
◇ 원베일리 보유세 56%↑…세 부담 늘어
올해 서울 주요 지역 공시가격이 급등하면서 아파트 보유자의 세 부담도 많이 늘어날 전망이다. 국토부가 자체 추산한 자료에 따르면 강남구 압구정동 신현대 9차 전용면적 111㎡는 올해 공시가격이 47억2600만원으로 전년보다 36.0% 올라 추정 보유세가 2919만원에 이를 것으로 예상된다. 부가가치세를 더하면 세금이 작년(1858만원)보다 57.1% 오른다. 서초구 반포동 래미안 원베일리 전용 84㎡의 보유세는 1829만원에서 2855만원으로 56.1%(1026만원) 늘어난다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 공시가격이 13억1600만원에서 17억2300만원으로 올라 세금이 52.1%(289만원→439만원) 증가할 것으로 보인다.고가 단지에서는 세 부담 상한(150%)을 넘어서는 사례도 나타날 것으로 예상된다. 세 부담 상한제는 재산세와 종합부동산세에만 적용돼 지방교육세와 농어촌특별세 등을 합치면 실제 상승률이 50%를 초과할 수 있다.
공시가격 상승으로 종합부동산세가 부과되는 주택도 지난해 31만7998가구에서 올해 48만7362가구로 53.26% 늘어난다. 서울 전체 공동주택의 15.1%에 해당하는 규모다. 다주택자는 9억원 이상 주택부터 종부세가 부과돼 실제 종부세 납부 대상은 더 증가할 가능성이 높다.
고가 주택을 여러 채 보유한 다주택자의 보유세 부담도 커진다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원에 의뢰해 2026년 공시가격 변동에 따른 다주택자 보유세를 분석한 자료에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡와 송파구 잠실동 잠실주공 5단지 전용 82㎡를 보유한 2주택자라면 보유세 합계가 4284만원으로 전년(3183만원)보다 34.6% 늘어난다.
세금 부담으로 부동산시장에 매물이 나올 가능성도 제기된다. 정부가 오는 7월 발표할 예정인 세제 개편안을 통해 보유세 실효세율을 높이는 등 세금 규제를 강화할 가능성이 커서다.
이유정/유오상 기자 yjlee@hankyung.com