재건축, 재개발 조합은 '1가구 1주택' 분양을 원칙으로 합니다. 이렇게 해야만 조합원 사이의 이해관계를 조정하고, 위장 세대 분리를 막아 투기를 억제해 사업성 저하를 방지할 수 있기 때문입니다.
그러면 '1가구'는 어떤 기준으로 판단할까요. 최근 (도시정비법 제39조 제1항에 등장하는) 1가구의 판단기준이 뜨거운 감자로 떠올랐습니다. 1가구를 주민등록표로만 판단할지 아니면 실질적인 주거와 생계까지 고려해서 판단할지에 따라 파장이 크기 때문입니다.
1가구의 기준은 (도시정비법 제39조 제2항의) 조합원 지위를 유효하게 매도할 수 있는지와도 직결됩니다, 자격 있는 조합원이 매물로 내놓은 부동산을 매수해야만 양수인도 적법한 조합원이 될 수 있기 때문입니다.
아래에서 2025년 3월 대법원이 밝힌 1가구의 판단기준을 살펴봅니다. 사실관계를 요약하면 다음과 같습니다.
성남시 내 재개발조합이 분양신청을 받은 후 원고 A씨와 그 부인 B씨, 원고 A씨의 동생 C씨 3명 전체를 '1가구'로 보고 1주택만 분양하도록 관리처분계획을 수립·인가받았습니다. 원고 부부 A씨, B씨는 정비구역 내 주택을 공동소유하고 있었고, C씨는 정비구역 내 별도의 주택을 소유하고 있었습니다. 그런데 1가구 판단기준일인 관리처분계획 기준일(분양신청 기간 만료일) 무렵, 사정상 원고 A씨의 아버지 주민등록표 안에 며느리 B씨와 작은아들 C씨가 세대원으로 등재돼 있었습니다. 당시 B씨는 미국에 장기 거주 중이었고, C씨는 국내에 거주하고 있었습니다. 이런 상황에서 A씨, B씨와 C씨가 각각 분양신청을 했고, 원고 3명이 1가구인지 여부가 쟁점이 됐습니다.대법원은 1가구란 '실질적으로 주거와 생계를 같이하는 가구'를 의미한다고 판단했습니다. 즉 주민등록 등재와 같이 형식만으로 일률적으로 판단해서는 안 된다고 본 것입니다. 조합은 1차적으로는 주민등록표를 기준으로 판단하되 이의나 의문이 있으면 추가 자료 제출을 받아 실질을 확인하는 방식으로 판단해야 합니다.
대법원은 B씨는 미국, C씨는 국내에 거주해 실질적으로 주거 및 생계를 같이하지 않았기 때문에 '1가구'라고 보기 어렵다고 판단해 A씨, B씨, C씨에게 각각 분양권을 줘야 한다고 판시했습니다.
실거주 및 생계가 분리돼 1가구가 아님을 입증하기 위해서는, 임대차계약서나 공과금 납부내역, 주민등록표 초본, 택배 배송 내역, 출입국 기록, 급여이체내역, 생활비 지출내역, 사업자등록증, 건강보험료 납부내역 등을 사안에 따라 제출해야 합니다.
이처럼 '실거주 및 생계 분리'가 명확한 경우에는 1가구가 아님을 다툴 수 있는 법리적 근거가 강화됐습니다. 반대로 위장 세대 분리 적발 가능성도 커졌습니다. 향후 1가구인지 여부는 증거자료 제출을 통해 투명하게 밝혀질 것입니다. 큰 틀에서 볼 때 법정에서 치열한 다툼이 예상되고, 공정한 방향의 판결이 축적될 것으로 보입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 조선규 법무법인 조율 대표 변호사
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