한국 기업 공장용지의 활용
중국 경제 성장의 엔진이던 부동산 시장이 지금은 구조적 전환기를 맞이하고 있습니다. 중국 경제에서 부동산이 차지하는 비중은 매우 큽니다. 가계 자산의 상당 부분이 주택에 묶여 있고 지방정부 재정 역시 토지 판매에 크게 의존해 왔습니다. 이 같은 이유로 중국 부동산 시장의 변화는 곧 중국 경제 전체의 흐름과 직결됩니다.개혁·개방 이후 중국 부동산산업은 도시화와 산업화를 배경으로 고속 성장했습니다. 그러나 최근 몇 년 사이 시장은 뚜렷한 구조적 침체 국면에 들어섰습니다.
대형 부동산 개발업체의 연쇄 부실, 미분양 주택 증가, 기존 주택 가격 하락이 이어지면서 시장의 불안이 커졌습니다. 주택을 대출로 구매한 가계의 부담은 커졌고 토지 매각 수입이 줄어든 지방정부 재정 역시 어려움을 겪고 있습니다.
2026년 중국 부동산 시장은 회복될까?
2025년 중국 경제는 대외 불확실성 속에서도 성장률 약 5%를 유지했습니다. 하지만 부동산 개발 투자는 17% 이상 감소했고, 주택 판매도 두 자릿수 감소율을 기록했습니다. 다만 주요 도시에서 주택 구매 제한 완화, 기존 주택담보대출 금리 인하, 거래세 감면 등 다양한 부양 정책이 시행되면서 거래 감소 폭은 점차 축소되는 흐름을 보이고 있습니다.중국 정부는 2026년 양회(兩會)의 정부 공작 보고에서 ‘국내 대순환(國內大循環)’ 전략을 강화해 내수 시장을 적극적으로 확대하겠다는 방향을 제시했습니다. 이 같은 정책만으로 단기간에 급격한 반등을 기대하기는 어렵지만, 2026년에는 주택 판매가 바닥권에 접근하는 국면이 형성될 가능성이 큽니다.
중국 상업용 부동산 전망
상업용 부동산 시장에서는 부분적인 회복 조짐이 나타나고 있습니다. 특히 오피스 시장에서는 IT·인공지능·금융·소비 서비스 기업을 중심으로 신규 임대 수요가 늘어나고 있습니다. 베이징, 상하이, 선전, 항저우 등 기술 산업이 발달한 도시에서 이 같은 수요가 두드러집니다. 그러나 공급이 여전히 많아 임대료는 평균적으로 약 8% 정도 하락할 것으로 업계는 전망합니다.물류·창고 부동산은 중장기적으로 가장 주목되는 분야입니다. 전자상거래 확대와 제조업 공급망 변화로 물류 시설 수요는 꾸준히 증가하고 있습니다. 다만 최근 몇 년 동안 공급이 많이 늘어나면서 2026~2027년은 재고 조정 국면이 이어질 것으로 보입니다.
상업용 부동산 역시 소비 구조 변화 속에서 새로운 흐름이 나타나고 있습니다. 중국 소비 시장은 건강, 미용, 반려동물, 문화 콘텐츠 중심으로 이동하고 있습니다. 이에 따라 생활 밀착형 서비스 업종이 쇼핑몰의 주요 임차 업종으로 빠르게 확대될 것으로 보입니다.
중국 상업용 부동산 시장은 투자 관점에서 보면 오히려 가격 매력이 높아지는 시기라는 평가도 나옵니다. 거래량은 감소했지만, 정부가 금융 규제를 완화하고 리츠(REITs) 시장을 확대하면서 투자 환경은 점차 개선되고 있기 때문입니다. 특히 첨단 물류창고, 임대주택, 핵심 상권 리테일, 1선 도시 CBD 오피스 자산이 유망 투자 대상으로 꼽힙니다.
중국에 투자한 한국기업 공장 처리
중국 부동산 시장의 구조적 변화는 중국에 투자한 한국 기업에도 중요한 의미를 지닙니다. 최근 몇 년 사이 많은 한국기업이 중국에서 철수했지만, 여전히 공장 부동산을 보유하고 있는 기업이 적지 않습니다. 기계와 설비가 남아 있어 공장을 완전히 정리하지 못한 채 유지하고 있는 사례가 많습니다.이들 기업이 공장 부지를 활용하는 방법은 크게 매각, 임대, 용도 전환, 공동 개발 등으로 나눌 수 있습니다. 현재 시장 환경을 고려하면 단순 매각보다는 재활용형 개발이 더 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.
공장을 중국 현지 기업이나 지방정부 산하 투자회사, 물류 기업 등에 매각하는 방법은 현금 회수가 빠르다는 장점이 있지만, 현재 시장 상황에서는 제값을 받기 어렵다는 현실적인 한계가 있습니다.
최근 비교적 많이 활용되는 방식은 공장을 창고나 물류센터, 전자상거래 물류기지로 전환해 장기 임대 수익을 확보하는 모델입니다. 특히 상하이, 쑤저우, 선전, 동관 등 산업과 물류 인프라가 발달한 지역에서 유망합니다.
또 다른 방식은 기존 공장을 리모델링(remodeling)해 산업단지나 스타트업(start-up) 단지로 전환하는 것입니다. 지방정부 역시 이런 방식에 정책적 지원을 제공하는 경우가 많습니다. 공장을 AI 기업이나 IT 기업, 연구개발(R&D) 센터로 활용하는 모델은 대도시 인근 지역에서 성공할 가능성이 높습니다.
도시 확장으로 과거 공장 지역이 주거지역으로 편입된 경우라면 공장 부지는 오히려 높은 개발 가치를 지닙니다. 이러한 부지는 쇼핑몰, 문화공간, 오피스, 주거 단지 등 다양한 형태로 개발할 수 있어 수익성을 높일 수 있습니다.
다만 중국에서 공장 부지의 용도를 변경하고 인허가를 받는 과정은 절대 간단하지 않습니다. 제조공장 토지의 사용 기간은 일반적으로 50년이며, 토지 사용기한이 얼마나 남았는지도 확인해야 하고, 용도 변경에는 다양한 법적·행정 절차가 따릅니다.
중국 부동산 시장은 지금 구조적 전환기에 있습니다. 공장용지 토지사용권에 대한 철저한 확인과 함께 지방정부 및 관련 기관과의 세밀한 협상이 필요합니다.
가장 유용한 방안은 한국 측이 공장용지를 내놓고 현지 정부와 관계가 좋고 개발 능력과 자금력을 갖춘 현지 기업과 공동개발 하는 것입니다. 중국 부동산 시장은 지금, 변화의 길목에 서 있습니다. 한국 투자기업은 현지 토지 자산을 어떻게 활용할 것인지에 대한 전략적 결정이 시급해 보입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 조평규 경영학박사 / 장보고글로벌재단 부이사장
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