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시장과 정부가 정면으로 맞붙었습니다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 둘러싼 논란이 다시 뜨겁습니다. 대통령은 "더 이상 유예는 없다"는 메시지를 분명히 하며 다주택자에게 2026년 5월 9일까지 정리하라는 강한 신호를 보내고 있습니다.
반면 다주택자들은 "이제 와서 어떻게 팔라는 것이냐"며 반발합니다. 정부는 보유세 등 추가 카드까지 거론하며 파는 것이 더 이익이 되도록 구조를 만들겠다고 합니다. 다주택자의 고민은 깊어질 수밖에 없습니다.
그렇다면 대통령이 명시한 양도소득세 중과는 무엇이기에 논란이 커진 것일까요. 그 내용은 소득세법 제104조 제7항에 있습니다. 이 조항은 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유형을 네 가지로 규정합니다.
다주택자 향한 중과의 칼날, 유형은 네 가지
첫째는 1세대 2주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우입니다. 2026년 2월 12일 기준 서울과 경기 상당 지역이 조정대상지역입니다. 수도권과 지방에 각각 1채씩 보유한 1세대 2주택자가 수도권 부동산을 매도하면 양도소득세가 중과됩니다. 반대로 지방 부동산을 매도하면 중과되지 않습니다. 이 경우 지방 주택을 먼저 처분하면 중과를 피하면서 다주택자 지위에서도 벗어날 수 있습니다.둘째는 주택 외에 조합원입주권이나 분양권 등을 보유한 상태에서 조정대상지역 주택을 양도하는 경우입니다. 조합원입주권이나 분양권도 사실상 주택과 동일하게 취급됩니다. 그런데 조합원입주권이라는 개념은 다소 분명하지 않습니다. 예를 들어 사업이 제대로 될지도 모르는 조합설립 단계에서 조합원입주권을 보유했다고 보기는 어렵습니다.
그래서 소득세법 제88조 제9호는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위를 조합원입주권으로 정의합니다. 이전 단계인 조합설립이나 사업시행계획 인가 단계만으로는 부족하고 관리처분계획 인가가 있어야 해당합니다. 따라서 조정대상지역 주택과 향후 조합원입주권을 함께 보유하게 되는 구조라면 관리처분계획 인가 전에 기존 주택을 정리하는 것이 양도소득세 중과 리스크를 줄이는 방안이 될 수 있습니다. 물론 장기임대주택 등 예외는 별도 검토가 필요합니다.
셋째는 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 조정대상지역 주택을 양도하는 경우입니다. 넷째는 주택과 조합원입주권 또는 분양권의 합계가 3 이상인 경우 조정대상지역 주택을 양도하는 경우입니다. 이 요건에 해당하면 기본세율에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 과세표준 구간에 따라 최고세율은 60%대에서 70%대까지 상승합니다.
양도차익이 커질수록 세 부담은 급격히 증가합니다. 차익의 상당 부분을 세금으로 납부해야 하는 구조입니다. 기본세율 최대 42%에서 2주택자는 최대 62%, 3주택자는 최대 72%를 부담하는 구조입니다. 양도소득세에 10%가 추가로 부과되는 지방소득세까지 고려하면 3주택자의 경우 실질적으로 최대 79.2%, 약 80%의 양도차익을 세금으로 납부해야 할 수도 있습니다.
대통령이 강조한 2026년 5월 9일의 근거
그러면 대통령이 언급한 2026년 5월 9일의 근거는 무엇일까요. 이는 소득세법 본문이 아니라 시행령의 중과 배제 규정에서 등장합니다. 대통령령인 소득세법 시행령 제167조의3, 제167조의4, 제167조의10, 제167조의11 등은 제104조 제7항에 따른 다수의 중과 예외를 규정하고 있습니다. 일정 요건을 갖춘 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 중과를 배제하는 한시 규정이 포함되어 있었습니다.다만 이러한 한시 유예는 이번이 처음이 아닙니다. 1세대 2주택자를 포함한 다주택자 중과가 본격 확대된 것은 문재인 정부 때인 2017년 12월 19일 개정 이후입니다. 이후 시행령을 통해 일정 기한까지 양도하면 중과를 배제하는 예외가 반복적으로 연장되었습니다.
2020년 2월 11일 개정으로 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 예외를 두었고(대통령령 제30395호), 윤석열 정부 때인 2022년 5월 31일에는 2023년 5월 9일까지 예외를 두었습니다(대통령령 제32654호). 이후 2023년 5월 28일에는 2024년 5월 9일까지(대통령령 제33267호), 2024년 2월 29일에는 2025년 5월 8일까지(대통령령 제34265호), 2025년 2월 28일에는 2026년 5월 9일까지 예외를 두었습니다.
이처럼 기존 정부에서는 유예가 반복됐습니다. 그래서 시장에서는 이번에도 다시 연장될 것이라는 기대가 형성됐습니다. 그러나 이재명 정부는 예상과 달리 예정된 일몰 기한을 그대로 종료하겠다고 밝혔습니다. 다주택자의 반발이 거세졌지만 정부는 강경했습니다. 대통령 스스로 보유한 1주택을 매물로 내놓고 무주택자를 선택하는 초강수까지 던졌습니다.
거친 시장의 반응, 정부의 대책은
정책 발표 직후 시장의 반응은 거칠었습니다. 다주택자들 사이에서는 임차인이 거주 중인 집을 이제 와서 어떻게 팔라는 것이냐는 불만이 터져 나왔습니다. 특히 토지거래허가구역에서는 매매계약을 맺더라도 구청의 허가를 받아야 하고 허가 심사에 수개월이 걸리는 사례도 상당하다는 점에서 현실을 고려하지 않은 조치라는 지적이 이어졌습니다. 허가가 지연되면 기한 내 거래 종결이 어려워질 수 있는데 그 부담을 매도인에게 지우는 것은 과도하다는 볼멘소리도 나왔습니다.정부는 이에 기존의 일괄 연장 대신 일부 보완 장치를 제시했습니다. 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 소재 주택은 2026년 5월 9일 이전에 매매계약을 체결하고 계약일로부터 4개월 내 거래를 마무리하면 중과를 배제하는 방식입니다. 그 외 수도권 조정대상지역은 6개월 내 거래를 종결하면 중과를 배제하는 구조입니다.
또 임대 중인 주택은 발표일 당시 체결된 임대차계약의 최초 종료일까지 실거주 의무를 유예하되 일정 기한 내 실제 입주해야 중과 배제 취지를 인정하도록 했습니다. 신속하게 소득세법 시행령으로 반영돼 2026년 3월 1일부터 이미 시행되고 있습니다.
정책 신호 이후 일부 지역에서는 다주택자의 매물이 증가하고 호가가 조정되는 움직임이 나타나고 있습니다. 다만 이것이 곧바로 실거래가 하락으로 이어질지는 단정하기 어렵습니다. 중개 현장에서는 매도 문의는 늘었지만 계약은 쉽게 성사되지 않는 분위기라는 이야기도 나옵니다. 매도자는 세 부담을 피하기 위해 가격을 낮추려 하고 매수자는 추가 하락을 기대하며 관망합니다.
'괴물' 같은 소득세법의 미래
결국 2026년 5월 9일까지 거래량이 유의미하게 늘어날 가능성은 높지 않아 보입니다. 변수는 그 이후입니다. 일몰 이후에도 다주택자의 버티기가 다시 작동할지, 아니면 세 부담이 실제 매도 압력으로 전환될지 아직은 단정하기 어렵습니다. 부동산 불패 신화가 이번에는 꺾일지 여부 역시 결국 시간과 거래량이 답을 내릴 것입니다.소득세법과 그 시행령은 이자·배당·사업·근로·연금·기타소득 등 종합소득 전반과 양도소득의 분류과세 체계를 모두 포괄합니다. 인공지능(AI) 답변에 따르면 다른 법에 비해 '괴물' 수준으로 조문 수와 분량이 방대하다고 합니다. 다른 세법과 비교해도 체계는 복잡하고 조항은 세밀하게 나뉘어 있습니다.
필자 역시 국가법령정보센터에서 소득세법 시행령을 열어 조문을 검색하고 연혁을 대조하는 과정이 결코 간단하지 않았습니다. 로딩이 지연되거나 오류가 발생한 경우도 여러 차례 있었습니다. 중과 규정과 예외 조항을 함께 읽어야 전체 구조가 보입니다. 일반 독자에게는 접근이 쉽지 않습니다. 그만큼 당국의 보다 구체적이고 체계적인 설명이 필요해 보입니다.