서울의 전·월세 물건이 줄어들고 있습니다. 서울이 토지거래허가구역으로 지정됐지만 다주택자의 경우 5월9일까지는 세낀 매물도 거래가 가능해 세입자 있는 매물이 나오면서 자연스럽게 전·월세 물건은 감소했습니다.
그 결과, 1년 전과 비교하면 서울의 전세 매물은 무려 40% 가까이 사라졌습니다. 이 수치가 안타까운 점은 한쪽에서는 매물이 증가해 가격이 조정되고 있다고 좋아하지만 다른 한쪽에서는 전·월세 물건을 찾아 하염없이 임장해야 하는 고달픔이 있기 때문입니다.
이런 현상은 통계로도 나타나고 있습니다. 서울의 주간단위 아파트 매매가격 상승률(3월2일 기준)이 0.9%로 줄어들었지만 전셋값 상승률은 0.08%로 소폭 올랐습니다. 작년 2배 이상 차이가 난 전셋값 상승률은 올해 매매가격 상승률을 추월할 것으로 예상됩니다. 한국건설산업연구원이 예측한 자료에 따르면 올해 전국 주택매매가격 상승률 전망치는 0.8%, 전셋값 상승률 전망치는 무려 4.0%로 제시했습니다. 신규 입주물량의 감소, 매수세 둔화로 전세수요가 유입되면서 전셋값이 오를 것이란 관측입니다. 토허제로 인한 전세매물 감소와 계약갱신청구권(2020년8월 시행) 종료에 따른 매물 출회 등 규제로 인해 2025년 대비 큰 폭의 상승세를 점치고 있습니다.
현장의 소리는 더욱 심각합니다. 전세는 거의 없고 대부분이 월세입니다. 특히 갱신권을 행사한 기존 세입자가 눌러앉으면서 신규 전세물건은 자취를 감췄습니다. 갱신권을 사용한 계약은 전체의 50%에 육박합니다. 지난해 같은 기간과 비교하면 10%포인트 넘게 증가한 수치입니다. 1000가구 이상의 대단지에서도 전세매물은 1~2건에 그칠 뿐입니다. 본격적인 봄 이사철이 다가왔지만 전세 물건 부족과 전셋값 상승세가 좀처럼 꺾일 기미를 보이지 않습니다. 어쩌면 봄 이사철을 맞아 전·월세 시장 불안은 더 가중될 듯합니다.
아울러 전세가 월세로 급격히 전환되면서 전세시장의 불안이 제대로 인식되지 못하고 있습니다. 예컨대 전셋값이 5억원이 7억원으로 올랐지만 요즘은 세입자 만이 아니라 집주인도 월세를 선호합니다. 보유세에 대한 부담을 현실적으로 느끼기 시작했기 때문입니다. 재계약할 때는 5억원에 80만원(1억원의 전세를 40만원 환산)으로 보증부 월세를 설정하기 때문에 전세가격은 전혀 오르지 않은 것으로 보입니다. 따라서 앞으로 전·월세 임차인들은 월세에 대한 부담을 본격적으로 느끼지 않을까 생각합니다.
2022년, 2023년 역전세를 겪은 집주인들이 많았습니다. 적게는 몇천만원, 많게는 억대의 전세금 차액을 돌려주고 임대차계약을 새로 맺었습니다. 하지만 이제는 상황이 달라졌습니다. 역전세가 전세난으로 돌변하면서 전·월세 시장은 집주인 우위로 바뀌었습니다. 여기에 주택임대업을 등록한 사업자들이 8년 의무 임대기간이 끝나면서 5% 상한 룰을 지키지 않아도 됩니다. 역전세에 따른 전·월세가격 상승과 새롭게 시작되는 임대사업자들의 계약까지 가세하면서 앞으로 주택임대차시장은 더욱 불안할 것으로 예상됩니다.
주택임대차시장의 수급 불균형은 당분간 지속될 전망입니다. 오는 5월9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 기존 전세 물건을 매매로 전환하거나 거둬들이는 움직임이 나타나고 있기 때문입니다. 더욱이 정부가 등록 민간임대주택사업자들에 대한 세제 혜택 제한을 언급하면서 의무 임대기간을 채운 전세물건 또한 매매시장에 순차적으로 나올 가능성도 제기됩니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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