최근 ‘흑백요리사’ 우승자 나폴리 맛피아(권성준 셰프)의 약수역 꼬마빌딩 매입은 부동산 업계에서도 매우 상징적인 사례로 평가됩니다. 단순히 수익을 창출해 건물을 매입한 것이 아니라, 자신의 비즈니스와 자산 가치를 하나로 묶는 ‘토털 밸류업(Total Value-up)’을 실현했기 때문입니다. 부동산 전문가의 시각에서 이번 투자의 결정적인 세 가지 설계 포인트를 짚어보겠습니다.
1. 용도 설계: ‘수익’과 ‘거주’의 완벽한 수직 계열화
지상 1층과 2층은 자신의 아이덴티티를 반영한 파인 다이닝 레스토랑으로 운영할 예정입니다. 이는 외부 임차인의 영업력에 기대는 구조가 아니라, 건물주가 직접 ‘앵커 테넌트(Anchor Tenant, 핵심 점포)’가 되어 건물 전체에 강력한 집객력을 불어넣는 전략입니다.
유명 셰프의 레스토랑이 입점하는 순간, 건물은 단순한 부동산을 넘어 하나의 ‘브랜드’이자 ‘목적지’로 재정의됩니다.
지상 3층과 4층은 주거 및 운영 관리 공간으로 활용될 예정입니다. 이를 통해 주거 비용을 자산 가치로 전환하는 동시에, 아래층 레스토랑의 운영 상황을 실시간으로 관리할 수 있는 최적의 환경을 구축했습니다.
이러한 수직 계열화는 단순한 ‘직주근접’의 편의성을 넘어 건물 전체의 운영 효율을 극대화하는 전략입니다. 외부 임대차 시장의 변동성에 노출되는 공실 리스크와 임대료 변수에서 벗어나고, 상층부 자가 사용을 통해 주거비와 사무실 임대료 등 고정 지출을 통제하는 구조를 완성한 것입니다.
2. 수익 구조 설계: ‘변동성’을 줄이고 ‘고정비’를 자산화하다
일반적인 빌딩 투자가 외부 임차인의 영업 상황이나 공실 여부에 따라 수익률이 좌우되는 수동적 구조라면, 권 셰프는 ‘직접 운영’을 통해 수익의 주도권을 확보했습니다.
이는 외부 시장 상황에 따른 공실 리스크나 임대료 미납 변수에 노출되는 대신, 자신의 브랜드를 기반으로 한 사업 수익으로 건물의 현금 흐름(Cash Flow)을 직접 관리하고 극대화하는 구조입니다.
또한 상층부를 자가 사용함으로써 외부로 지출되던 주거 비용과 사무실 임대료를 제거했습니다. 결국 매달 타인의 자산 가치를 높여주던 임차인의 구조에서 벗어나, 비용을 대출 이자로 전환하여 자신의 자산 가치를 축적하는 ‘비용의 자산화’를 실현한 셈입니다.
이는 사업적 성공이 곧 부동산 가치 상승으로 연결되는 선순환 구조의 완성입니다.
3. 리스크 설계: 하드웨어 완성도와 명도 리스크의 차단
실무 관점에서 이 매물의 가장 큰 강점은 ‘즉시 운영 가능한 완성형 자산’이라는 점입니다.
해당 건물은 2020년 12월 골조 보강을 포함한 대수선(외장 교체 및 엘리베이터 신설 등)이 이미 완료된 상태입니다. 이는 매수자가 추가적인 구조 공사나 대규모 리모델링 비용을 부담할 필요가 없음을 의미하며, 인허가 및 공사 기간도 단축할 수 있는 요소입니다.
그 결과, 권 셰프는 건물 외관이나 구조에 대한 리스크 대신 2026년 5월 오픈 예정인 파인 다이닝의 내부 콘텐츠와 인테리어에 역량을 집중할 수 있는 ‘준비된 무대’를 확보했습니다.
또한 꼬마빌딩 매입 시 가장 큰 변수 중 하나인 ‘명도 리스크’도 존재하지 않았습니다. 전(前) 소유자가 건물 전체를 직접 사용하고 있었기 때문에 매수와 동시에 점유가 가능했고, 복잡한 명도 협상이나 계약갱신요구권 관련 분쟁 가능성도 차단되었습니다.
이는 매입 직후 곧바로 리모델링과 사업 운영에 착수할 수 있게 함으로써 사업 불확실성을 크게 낮춘 전략적 선택이라 할 수 있습니다.
[배준형의 Insight]
이번 투자는 단순한 부동산 취득을 넘어, 브랜드 파워(나폴리 맛피아), 물리적 입지(약수역 대로변), 그리고 수익 구조(직접 운영 및 자가 거주)를 정교하게 결합한 하나의 ‘비즈니스 모델 설계’라 정의할 수 있습니다.
과거 신사동 가로수길의 성장이 세로수길의 전성기를 이끌었던 것처럼, 현재 약수동은 ‘힙당동’의 낙수 효과를 흡수하는 전략적 요충지로 부상하고 있습니다.
특히 독보적인 콘텐츠를 보유한 건물주가 직접 앵커 테넌트로 참여하는 구조는 상권 고도화 과정에서 발생할 수 있는 젠트리피케이션 리스크를 최소화하면서, 지역의 가치를 지속 가능하게 만드는 진화된 형태의 부동산 투자 전략이라 평가할 수 있습니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사)디벨로퍼 & 공인중개사 & 법원경매 매수신청 대리인
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