부동산에 대한 대통령의 적극적인 사회관계망서비스(SNS)상 의사 표현 이후 서울에서만 한 달간 1만건이 넘는 매물이 나왔습니다. 매물의 대부분이 기존의 호가보다 낮은 가격으로 등록돼 내 집을 마련하고 싶은 주택 수요자들에게는 좋은 기회가 될 것으로 보입니다. 하지만 안타깝게도 거래가 활발하게 체결됐다는 소식은 현장에서 들려오지 않고 있습니다. 서울 외곽의 거래가 활성화되고 있다는 소식은 들리지만, 정부에서 가격 안정을 바라는 주거선호지역의 경우 거래는 소강 상태에 접어들었습니다.
예전과 비교하면 낮은 가격대의 매물이 나오고 있지만 거래가 되지 않는 가장 큰 이유는 정부의 규제 때문입니다. 작년 6월27일 발표된 대출규제로 인해 주거선호지역의 아파트를 사려면 20억원이 넘는 현금이 필요합니다. 다행히 다주택자들의 세낀 매물을 구입하게 되면 초기에 들어가는 자금을 낮출 수는 있지만 1년 내외의 기간 동안 나머지 자금을 확보해야 하니 그 기간이 너무 짧습니다. 정부가 발표하는 부동산 대책이 항상 이전 대책과 충돌하면서 다시 조정하는 양상이 계속됩니다. 체계적이고 미래를 내다보는 대책이 절실합니다.
주택가격이 본격적으로 하락하기 위해서는 주택 수요자들이 낮아진 가격의 매물을 적극적으로 매입해야 합니다. 서울 외곽은 매물도 나오지만 주택 수요자도 적극적으로 시장에 참여해 거래가 늘고 있습니다. 반면 주거선호지역의 경우 매물은 나오지만 거래가 체결되지 않으니 매물이 쌓이고 있습니다. 현재의 부동산 시장은 현금을 어느 정도 보유한 무주택 자산가에게는 너무나 좋은 시기입니다. 다주택자들의 세낀 매물을 구입하기 위해서는 무주택자만 가능하기 때문입니다. 하지만 안타깝게도 무주택자는 현재와 같은 상황에서는 적극적으로 매입에 나서기 어려울 것으로 생각됩니다. 무주택자가 부족한 것은 자산만이 아닙니다.
대부분의 주택 수요자는 어느 정도는 이른바 '결정장애'를 가지고 있습니다. 결정장애란 의학적으로 인정된 질병명은 아니지만, 선택해야 하는 상황에서 결정을 내리기 어려워 우유부단해지는 성향을 가리키는 신조어로 쓰입니다. 특히나 경험이 부족한 의사결정자는 더욱 이런 성향을 보일 수 있습니다. 가끔씩 무주택자들과 상담하다 보면 집값이 내려간다고 해도 절대 집을 살 수 있는 분이 아니라는 생각이 듭니다. 근거를 가지고 충실하게 상담하면 고개를 끄덕이지만 궁극적으로 매수의 시간이 되면 주저하기 때문입니다.
"집값이 내려가면 교수님이 책임질 겁니까?" 지금은 이런 이야기도 어느 정도는 익숙하게 됐지만, 처음에는 당황스러울 수밖에 없었습니다. 결정장애가 있는 분들이 잘못 선택했을 때의 결과를 과도하게 두려워해 책임을 회피하거나 타인 의존이 커지는 경우라고 이제는 이해합니다. 하지만 이런 결정장애가 계속된다면 자산 축적과 사회생활에 심각한 지장을 초래할 수밖에 없습니다.
2015년부터 주택을 구입하는 것이 좋을 것이라고 추천한 한 지인은 지금까지 선택을 못 하고 있습니다. 이런 핑계 저런 핑계를 대지만 가만히 생각해보면 궁극적으로는 선택장애에 가깝습니다. 선택장애가 큰 문제가 안 될 듯도 보이지만 자산시장에서는 기회비용이 너무 큽니다. 왜냐하면 자산시장은 주기와 순환으로 움직이기 때문입니다. 오르는 시기와 하락하는 시기가 계속되다 보니 한번 기회를 놓치면 다시 진입하기 어렵습니다. 결과적으로 결정장애의 끝판왕인 '결정 회피'로 마무리되는 경우도 많습니다.
결정장애를 극복하기 위해서는 제대로 된 정보와 지식을 확보해야 합니다. 여건이 됨에도 불구하고 집을 사지 못하는 분들의 또 다른 특징은 지식과 정보가 거의 없다는 점입니다. 유주택자와 무주택자의 가장 다른 점은 경험입니다. 등기를 치기 이전과 등기를 친 이후는 부동산에 대한 지식과 정보가 확연히 달라집니다. 책으로만 낚시를 배운 사람과 프로 낚시꾼의 차이입니다. 주택가격의 조정이 온다고 해도 유주택자는 단기하락에 휘둘리기보다 거주목적과 장기보유 계획을 우선으로 두면서 다음 단계를 미리 고민합니다.
지금과 같이 혼돈의 자산시장에서 무주택자가 주택을 매입하는 의사결정을 하는 것은 지극히 어려운 일입니다. 이는 꼭 결정장애를 가진 사람만의 문제는 아니며 일반적인 의사결정의 어려움이 반영되는 일입니다. 하지만 가장 나쁜 의사결정은 '회피'입니다. 아무것도 선택하지 않고 미루는 것은 최악의 의사결정이라고 알려져 있습니다.
모든 의사결정에는 제한사항이 존재합니다. 주택거래에서의 대표적인 제한사항은 자금일 것입니다. 현재와 같이 대출 규제가 강하게 적용되는 시기에는 자금을 얼마만큼 보유하고 있느냐가 중요합니다. 이런 제한사항 아래에서 최적의 의사결정을 해야 합니다. 그러려면 현재 자신이 처한 상황에 맞는 상품을 최대한 살펴보려는 노력이 필요합니다. 현장에 나가야 합니다. 나아가 대안도 살펴야 합니다. 결정장애를 극복하는 가장 확실한 방법은 체계적인 정보수집을 우선시하는 것입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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