지난해 서울 오피스 투자 시장 규모가 역대 최고 수준을 기록했다.
3일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 발표한 '2025년 4분기 오피스 마켓 리얼 리포트'에 따르면 지난해 서울 및 분당 오피스 투자 시장 규모가 총 26조1000억원을 기록했다. 사상 처음으로 20조원을 넘어서면서 역대 최고치를 찍었다. 종전 기록인 2020년(16조1000억원) 대비 무려 62% 증가했다.
리포트에 따르면 지난해 4분기에만 6조9000억원 규모의 거래가 체결됐다. 도심권역(CBD)이 전체 거래액의 45%를 견인했다.
지난해 시장에서 주목할 점은 거래 구조의 변화다. 전체 거래액의 46%가 '수익증권(Share Deal)' 형태로 거래됐다. 취득세 절감과 신속한 자금 집행을 원하는 투자자의 전략적 선택이 반영된 결과라는 게 알스퀘어의 분석이다. 사옥 확보를 목적으로 하는 전략적 투자자(SI)들이 거래 건수의 약 40%를 차지하며 시장의 한 축으로 부상했다.
주요 거래 사례로는 △CBD 시그니쳐타워(1조 346억원) △BBD(분당업무권역) 분당 두산타워(7900억원) △CBD LG광화문빌딩(5120억원) 등이 꼽힌다. GBD(강남업무권역)의 AP타워는 3.3㎡당 5785만원의 높은 가격을 기록했다.
임대차 시장은 안정적인 수요 속에 견조한 흐름을 유지했다. 2025년 4분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.2%로 전 분기 대비 0.4%포인트 하락했다. 3분기 연속 감소세다.
권역별로는 여의도권역(YBD) 공실률이 1.9%로 가장 낮았다. 초대형 오피스를 중심으로 대기 수요가 몰리며 공실을 빠르게 해소해서다. CBD는 4.5%, GBD은 4.8%로 안정적인 수준을 유지했다. 분당권역(BBD)은 신규 공실 발생 영향으로 6.3%를 기록하며 전 분기 대비 소폭 상승했다.
'우량 자산 선호 현상(Flight to Quality)'이 뚜렷해지며 대형 및 초대형 오피스의 공실률은 하락했다. 반면 중대형 이하 자산은 공실률이 소폭 상승하는 양극화 현상이 포착됐다.
알스퀘어 빅데이터컨설팅실은 2026년 시장에 대해 "연간 거래 규모가 다소 하향 조정될 것"이라고 내다봤다. 2025년의 폭발적인 거래세를 유지하기에는 거시경제적 불확실성이 존재해서다.
다만 서울스퀘어, 을지트윈타워 A동, G1 서울 등 대형 딜들이 우선협상대상자를 선정하고 종결을 앞두고 있어 시장의 유동성은 여전히 풍부하다는 분석이다.
진원창 빅데이터컨설팅실장은 "기관투자자들의 블라인드 펀드가 시장 하방을 지지하고 있다"며 "전체 규모는 줄더라도 우량 자산을 중심으로 한 선별적 매수세는 올해도 이어질 것"이라고 밝혔다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com