“작년이 ‘회복의 해’였다면 올해는 ‘구조 재편의 해’입니다.”글로벌 부동산 컨설팅 기업 CBRE코리아의 최수혜 리서치 총괄 상무(사진)는 최근 기자와 만나 올해 국내 상업용 부동산 시장을 이렇게 정의했다. 거래 규모와 공실률 등 외형 지표는 정상화 궤도에 올라섰지만, 이제부터 자산 및 입지별 격차가 벌어지는 국면에 진입했다는 진단이다.
지난해 국내 상업용 부동산 거래 규모는 약 34조원으로 사상 최대였다. 오피스 공실률은 3%대에 머물렀고, 물류센터 역시 공급 감소로 공실이 빠르게 해소됐다. 최 상무는 “금리 인하로 차입 부담이 줄고 역마진이 해소되면서 투자 여건이 확실히 개선됐다”고 평가했다.
올해는 기저 효과로 거래 규모 증가폭이 둔화되는 가운데 옥석 가리기가 치열해질 전망이다. 그는 “과거 2년이 금리라는 거시 변수의 영향을 받는 구간이었다면, 이제는 자산의 펀더멘털을 얼마나 정밀하게 평가하느냐가 투자의 성패를 가를 것”이라며 “향후 공급 물량과 임대료 성장 가능성까지 종합적으로 판단해야 한다”고 말했다.
서울 오피스 공실률은 앞으로 수년간 5% 미만을 유지할 가능성이 높을 것으로 전망됐다. 2029년 이후 서울 도심을 중심으로 예고된 대규모 공급에 대해 “공급이 증가한다고 임차인 우위 시장으로 바뀌는 건 아니다”며 “공실률 5%는 과거 자연 공실률(10% 안팎)에 비해 여전히 낮은 수준”이라고 설명했다.
시장의 판도를 흔들 핵심 변수는 임대료다. 지난해까지 4년간 임대료 누적 증가율이 50% 이상을 기록하면서 기업의 이전 비용 부담이 크게 늘었다. 신규 프라임 자산은 공사비 상승까지 겹쳐 임대료 눈높이가 더 높다. 그는 “임차인 입장에선 ‘왜 이 건물로 옮겨야 하는가’를 훨씬 엄격하게 따질 수밖에 없다”며 “입지뿐 아니라 업무환경, 편의시설, ESG(환경·사회·지배구조), 리테일 구성 등 총체적 가치가 중요해졌다”고 강조했다.
프라임 오피스 쏠림 현상이 이어지는 배경도 여기에 있다고 분석했다. 대기업과 정보기술(IT)·성장 산업군을 중심으로 인재 확보와 브랜드 이미지를 위해 좋은 오피스 확보를 중요시하고 있기 때문이다.
이같은 흐름은 물류 시장에서도 뚜렷하게 나타날 전망이다. 그는 “이커머스와 3자 물류(3PL) 성장세는 유효하지만, 자산 스펙과 입지에 따라 성패가 극명히 갈리게 될 것”이라며 “전력 확보와 자동화 대응력 등 종합 경쟁력이 선별 기준이 될 것”이라고 덧붙였다.
민경진 기자 min@hankyung.com