많은 이들이 시장의 위기를 말하며 아직은 더 기다려보자고 하지만 데이터는 다른 이야기를 들려주고 있다. 2023년부터 2025년까지의 실거래 데이터와 AI 예측 모델을 통해 본 올해 상업용 부동산을 예상해보고자 한다.
1. 3년 연속 거래량 증가, '바닥'은 이미 지났다?
2025년 서울 상업용 부동산 시장 거래는 전년도와 비슷한 수준이다. 서울 전체 매매 거래량은 2,160건으로 3년 연속 증가세를 기록했지만 회복 속도는 예상보다 더디다.
서울 거래량이 소폭 증가했지만 그 회복 추세라고 하기엔 미미한 수준이고 강남구는 지역별 1위를 차지했지만 거래량은 전년 대비 21.5% 하락했다. 25년 예상했던 서울 거래량은 22년도를 넘어서는 거래량을 기대했지만 상승동력이 부족해 실제로는 기대에 미치지 못했다.
강남구는 269건의 거래를 기록하며 지역별 1위를 유지했고, 매매 평당가는 2021년 1분기 대비 130.62%라는 상승률을 기록하며 자산 가치의 견고함이 확인됐다.
서울 매매 거래량이 기대에 미치지 못한 이유는 복합적이지만 2가지를 살펴보면, 금리인하 기대감이 사라져 투자수요가 관망으로 지속됐으며, 매도/매수자 간의 가격격차가 좁혀지지 못했다.
2. 2025년은 성수동의 해
강남구 거래량이 줄어든 건, 투자 수요가 성수동으로 옮겨갔기 때문이다. 24년 성수동2가 거래는 26건이었지만, 25년에는 60건을 넘어서며 2배 이상 증가했다. 심지어 24년 성수동 전체 거래량(49건)보다도 높은 수준이다.
? 강남구에서 성수동으로 투자수요 이동: 동별 거래량 중 역삼동이 1위이며 성수동2가는 60건으로 2위를 달성했다. 거래량은 역삼동과 큰 차이가 없었지만, 평당가는 성수동2가(16,768만원)가 역삼동(15,684만원)보다 소폭 높았고 강남을 대체하는 지역으로 자리 잡았다.
? 임대료 상승의 중심: 상업용 부동산 임대동향조사를 보면 23년1분기부터 25년4분기까지 임대가격지수가 가장 높았던 지역은 뚝섬(29.2%), 용산역(25.17%), 압구정(14.54%) 순이며, 거래량 상위지역에 속한 강남구, 용산구, 성동구에 위치한 상권이 임대가격지수도 높았다.
3. 2026년 서울 상업용 부동산 거래전망
하나은행과 KAIST가 공동 개발한 AI 시장 예측 모델인 하나CRP는 2026년 상반기까지는 강남구 시장이 '중립적'인 흐름을 유지하며 25년도 대비 5% 정도 낮은 수준으로 거래가 이어질 것으로 예상한다. (빨강:부정적, 노랑:중립적, 초록:긍정적)
4. 지금 주목해야 할 투자전략
첫째, 수익률보다 자본 이득에 집중하라. 거래량은 주춤하지만 가격은 꾸준히 상승 중이다. 임대 수익률 같은 단기 지표보다, 지가 상승에 따른 자본 이득과 개발 차익이 핵심이다.
둘째, 법인 투자자들이 어떻게 움직이는지 살펴보자. 강남구 매수 주체의 84.7%가 법인이다. 이들은 주로 30년 이상 노후 건물을 매입해 가치를 재창조하는 'Value-add' 전략을 쓰고 있다.
셋째, 선제적 매물 확보에 나서라. 시장은 사이클을 타고 움직인다. 긍정적 국면 이전에 우량 매물을 먼저 확보하는 'Pre-buy' 전략이 유효하다. 꾸준한 매물 모니터링이 필요한 시점이다.
하나은행 WM본부 리빙트러스트컨설팅부 부동산전문위원 김화용
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터