◇뚝뚝 떨어지는 주택 판매 전망
S&P는 지난 9일 중국의 올해 신규 주택 판매량이 작년 대비 10~14% 줄어들 것으로 전망된다고 밝혔다. 지난해 10월만 해도 감소폭을 5~8%로 봤다. 지난해 5월엔 판매량이 3% 줄어들 것으로 예상했다. 시간이 갈수록 전망치가 나빠진 것이다. S&P는 중국 정부의 각종 부양책에도 공급 과잉과 수요 침체가 맞물리며 시장 회복이 늦어지고 있다고 분석했다.중국의 신규 주택 판매는 지난해에도 전년보다 12.6% 감소한 8조4000억위안(약 1771조6440억원)에 그쳤다. 2021년(18조2000억위안)과 비교하면 절반 이하로 쪼그라들었다. S&P는 “관건은 중국 정부가 과잉 재고를 얼마나 흡수할 수 있는지에 달렸다”며 “중국 정부가 미분양 주택을 매입해 공공주택으로 전환하려고 노력하고 있지만 이런 조치는 산발적으로 이뤄지고 있다”고 분석했다. 주택 판매가 계속 부진한데도 부동산 개발사들이 공사를 이어가며 미분양 신축 주택이 6년 연속 누적됐다는 지적이다.
부동산 시장은 한때 중국 경제의 25%에 달할 만큼 성장의 핵심 축이었다. 하지만 수년째 침체에서 벗어나지 못해 경제의 발목을 잡고 있다.
중국 지방정부는 지난해 500여 건의 크고 작은 시장 활성화 대책을 내놨고 베이징, 상하이 등 주요 도시는 호황기에 도입한 주택 구매 규제 조치를 대부분 완화했다. 하지만 위축된 소비 심리 때문에 부동산 시장은 회복하지 못하고 있다.
오히려 중국 부동산 시장을 지탱해오던 주요 도시마저 휘청이고 있다. 지난해 상하이를 제외한 베이징과 광저우, 선전 주택 가격은 각각 3% 이상 하락했다. S&P는 “올해 중국 주택 가격은 추가로 2~4% 더 떨어질 것”이라며 “가격 하락이 구매 심리를 위축시키고, 결국 다시 수요 절벽으로 이어지는 악순환이 불가피하다”고 지적했다.
◇위기의 부동산 개발사
부동산 시장 침체가 길어지자 중국 부동산 개발사도 흔들리고 있다. 중국 대형 부동산 개발사 완커는 이미 채무불이행(디폴트) 위기에 빠졌다. 올해 초 채권자 집회를 거쳐 채권 상환 기한을 간신히 유예하기도 했다.S&P는 올해와 내년 중국 주택 판매가 기존 전망치보다 10%포인트 더 줄어들면 신용등급이 매겨져 있는 10개 주요 부동산 개발사 중 4곳의 신용등급이 강등될 수 있다고 경고했다.
중국부동산정보공사에 따르면 중국 100대 부동산 개발사의 올 1월 계약액은 1655억위안으로 전년 동기보다 27% 감소했다. 바클레이스는 “달러화 채권을 보유한 중국 주요 개발사 18곳의 지난달 신규 판매가 전월 대비 53.6% 급감했다”며 “부채 상환 능력이 빠르게 약화하고 있다”고 했다. 또 “시장 신뢰도가 여전히 낮고, 정부의 정책 지원은 시장 기대치에 미치지 못해 주요 개발 사업 일부가 지연되고 있다”고 덧붙였다.
또 다른 국제 신용평가사 피치도 지난달 “중국의 급격한 투자 감소가 주택 건설사와 부동산 부문의 신용 위험을 증폭하고 있다”며 “경기 둔화까지 맞물려 관련 기업의 성장과 부채 상환 능력이 저해되고 있다”고 경고했다.
부동산 경기 침체는 중국 경제 성장에도 악재다. 골드만삭스는 부동산 부문이 올해 중국 경제 성장률을 1.5%포인트 떨어뜨릴 수 있다고 봤다.
이런 상황에서 중국 정부는 부동산 시장 부양보다 첨단기술 산업 육성에 더 무게중심을 두고 있다고 전문가들은 지적했다. 중국 정부가 로봇, 인공지능(AI), 드론 등 첨단기술 산업 위주로 경제 체질을 바꾸는 데 정책 우선 순위를 두고 있다는 의미다. 하지만 미국 시장조사업체 로듐그룹은 “첨단기술 산업 성장이 부동산 시장 침체로 인한 경제적 공백을 메우기에는 규모가 턱없이 부족하다”며 “궁극적으로 수출 의존도가 다시 높아질 수밖에 없고, 무역 갈등을 야기할 위험이 커질 것”이라고 분석했다.
베이징=김은정 특파원 kej@hankyung.com