이 기사는 02월 08일 11:35 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
코람코자산운용이 해외 직접투자 확대를 위해 조직을 전면 개편하고 글로벌 시장 공략에 본격적으로 나선다. 재간접·대출형 중심의 보수적 전략으로 해외 부동산 불황기를 손실 없이 넘긴 코람코는, 글로벌 자산 가격 조정이 마무리 국면에 접어든 지금을 해외 투자 적기로 판단하고 조직 역량을 해외로 집중시키겠다는 구상이다. 현재 약 27% 수준인 해외 자산 비중을 중장기적으로 50% 수준으로 끌어올리며, 다수 운용사들이 해외 부실 여파로 몸을 사리는 상황에서 ‘정면돌파’를 선언했다.
윤장호 코람코자산운용 사장은 최근 한국경제신문과의 인터뷰에서 “이제는 대응의 국면이 아니라, 직접 설계하고 주도적으로 투자할 수 있는 시점”이라며 “그동안 해외에서 쌓아온 운용 경험과 리스크 관리 역량을 바탕으로 해외 직접 투자를 본격 확대하겠다”고 밝혔다. 윤 사장은 “해외 투자 비중은 현재 20%대지만, 회사가 한 단계 더 성장하려면 해외 비중이 절반 수준까지 확대되어야 한다”며 “이제는 조직 차원에서 명확하게 방향을 잡고 실행에 들어갈 때”라고 강조했다.
코람코는 이를 위해 해외 투자 조직을 지역·기능별로 세분화한다. 지난해 국내부문에서 오피스·레지덴셜·물류 등 섹터별 전문 조직을 운영하며 성과를 낸 방식과 동일한 구조를 해외부문로 확대 적용하겠다는 것이다. 지금까지 기능으로 구분한 해외부문 체계를 △미주·아시아 △유럽 △해외 기업금융·인프라 등으로 나눠 지역별 전담 조직으로 더욱 세분화하는 게 핵심이다. 윤 사장은 “특정 지역을 전담하는 조직이 있어야 현지 시장을 깊이 이해하고, 투자자와도 명확한 소통이 가능하다”며 “해외도 ‘누가 어떤 지역을 책임지는지’가 분명해지는 구조로 가야 한다”고 설명했다.
그동안 코람코가 해외 투자에 신중한 태도를 유지해온 배경도 분명하다. 글로벌 유동성이 급증했던 시기에 다수 운용사들이 가격 상승에 베팅하며 공격적으로 실물 자산을 매입한 것과 달리, 코람코는 재간접과 대출형 투자 중심의 전략을 택했다. 윤 사장은 이를 두고 “시장 상황이 불확실할 때는 ‘이길 수 있는 구조’를 만드는 것이 우선이었다”며 “가격에 베팅하는 투자가 아니라 현금흐름과 담보, 구조적 안정성을 우선하는 방식으로 사이클을 넘겼다”고 말했다. 실제로 코람코는 코로나19 팬데믹 이후 글로벌 부동산 침체 국면에서도 해외 투자에서 의미 있는 손실 사례를 내지 않았다.
이 같은 보수적 운용 기조 속에서도 해외 사업의 외형은 꾸준히 성장했다. 코람코는 해외 부동산 시장이 침체 국면에 접어든 2022년 이후에도 꾸준히 성장하며 해외사업 약정액 규모를 약 5조원에서 현재 약 7조원 수준으로 확대했다. 글로벌 부동산 투자회사 타운센드와의 계별 위탁 관리 계좌(SMA·Separately Managed Account), 미국 부동산 운용사 PCCP와의 대출형 펀드 등 담보와 구조적 안정성을 중시한 투자를 통해 자산 규모를 늘려온 결과다. 업계 전반에서 해외 자산 부실과 펀드 사고가 잇따랐던 것과 달리, 코람코는 구조적 리스크로 인한 대형 사고 없이 해외 사업을 운용해 왔다.
윤 사장이 지금을 ‘전환점’으로 보는 이유는 시장 환경의 변화다. 그는 “글로벌 주요 자산 가격이 조정을 거치며 저점을 통과하고 있고, 자본 구조 왜곡으로 저평가된 우량 자산들이 하나둘씩 나오고 있다”며 “지금은 단순히 싸 보이는 자산이 아니라, 구조를 바꾸면 이길 수 있는 자산을 선별할 수 있는 시기”라고 진단했다. 이어 “과거에는 리스크를 관리하는 것이 핵심이었다면, 이제는 그 리스크를 통제할 수 있는 역량을 갖춘 만큼 직접 나설 수 있다”고 덧붙였다.
코람코의 강점으로는 ‘펀딩?투자?운용’을 하나의 축으로 묶은 자산관리 역량이 꼽힌다. 코람코는 지난해 여의도 현대차증권빌딩과 분당두산타워 등 핵심 오피스 투자에 더해, 물류센터와 호텔 등으로 자산군을 확장하며 시장 국면에 맞는 투자 전략을 구사해 왔다. 최근에는 동대문 U5 호텔을 매입해 전면 리모델링과 운영사 교체를 통한 밸류애드(Value-add) 전략을 추진하는 등 자산 유형별로 차별화된 운용 전략을 적용하고 있다. 윤 사장은 “투자는 매입으로 끝나는 싸움이 아니라, 운용과 회수까지 이어지는 긴 과정”이라며 “자산 관리 관점에서 사이클을 여러 번 겪어본 경험이 지금의 투자 판단을 가능하게 한다”고 강조했다.
향후 코람코는 해외 직접 투자뿐 아니라 기업금융·인프라 등으로 투자 영역을 넓히는 ‘글로벌 멀티에셋 플랫폼’ 구축에도 속도를 낼 방침이다. 윤 사장은 “해외 자산을 단순히 연결해주는 운용사가 아니라, 수익 구조를 직접 설계하고 회수까지 책임지는 파트너가 되는 것이 목표”라며 “한국 자본이 해외에 나갈 때 신뢰할 수 있는 게이트키퍼 역할을 하겠다”고 밝혔다. 이어 “AUM은 결과일 뿐 목표가 아니다”라며 “어떤 사이클에서도 함께 갈 수 있는 운용사로 평가받는 것이 궁극적인 지향점”이라고 덧붙였다.
윤 사장은 서울 홍대부고와 건국대 경제학과, 동 대학 부동산대학원(금융투자)을 졸업했다. 삼성에버랜드(현 삼성물산)와 교보리얼코를 거쳐 2005년 코람코에 합류한 이후 삼성화재 서초사옥과 마제스타시티 등 대형 오피스 투자와 리츠 상장을 두루 경험하며 운용·투자·자산관리를 아우르는 커리어를 쌓아왔다. 코람코라이프인프라리츠와 코람코더원리츠 상장을 주도하며 국내 리츠 시장 확대에도 기여했다는 평가다.
민경진 기자 min@hankyung.com