최근 두바이 비즈니스 지구를 관통하는 화두는 ‘오피스 기근’입니다. 현지에서는 적기에 사무 공간을 확보하지 못한 글로벌 기업들의 탄식이 일상적인 풍경이 되고 있습니다. 프라임급 오피스 공실률이 0.3%까지 떨어진 상황은 단순한 호황을 넘어, 시장의 작동 원리 자체가 구조적으로 변화했음을 보여줍니다. 대출 금리가 임대 수익률을 앞지르는 ‘수익성 역전’ 현상이 시장의 뉴노멀(New Normal)로 자리 잡은 국내 상업용 부동산 시장과는 분명히 다른 모습입니다.
그간 한국 투자자의 관심은 이해하기 쉽고 유동성이 높은 주거용 부동산에 주로 머물러 있었습니다. 그러나 2025년을 거치며 흐름은 분명히 달라졌습니다. 주거용 시장이 연 68% 수준의 수익률로 안정화되는 동안, 상업용 오피스 시장은 7% 이상의 수익률을 유지했고, 임대료마저 전년 대비 20~30% 급등하는 국면에 진입했기 때문입니다.
이러한 변화의 배경에는 아랍에미리트(UAE) 경제의 구조적 전환이 자리하고 있습니다. 2024년 한 해에만 7만개가 넘는 신규 기업이 두바이에 등록됐고, 글로벌 다국적 기업들이 중동·북아프리카(MENA) 지역 본사를 두바이로 확장하면서 대형 오피스 수요가 폭발했습니다. 반면 코로나19 팬데믹 이후 상업용 프로젝트 착공이 지연되며, 즉시 입주가 가능한 A등급 오피스는 사실상 자취를 감춘 상태입니다.
개인 투자자라면 이 지점에서 스트라타(Strata) 오피스에 주목할 필요가 있습니다. 국내의 섹션 오피스와 유사하게 빌딩을 층이나 호실 단위로 소유하는 구조로, 상대적으로 진입 장벽이 낮다는 장점이 있습니다. 실제로 거래가 가장 활발한 비즈니스 베이는 약 5억~9억 원, 기술 기업 수요가 탄탄한 주메이라 레이크 타워(JLT)는 3억~5억 원 내외의 자본으로도 우량 자산 확보가 가능합니다. 아부다비 역시 금융 허브로서 임대료가 전년 대비 최대 31.5% 상승하며 강력한 존재감을 드러내고 있습니다.
세무 환경 또한 투자자에게 우호적으로 정비됐습니다. UAE 연방국세청 가이드라인에 따르면, 개인이 별도의 사업 라이선스 없이 보유한 부동산 임대 소득은 9% 법인세 과세 대상이 아닙니다. 다만 상업용 부동산은 단 1디르함의 수익만 발생해도 즉시 부가가치세(VAT) 등록 의무가 발생하며, 이를 소홀히 할 경우 고액의 과태료가 부과될 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 한국 투자자라면 해외 부동산 취득 시 외국환거래법에 따른 사전 신고 절차 역시 필수적입니다.
성공적인 투자를 위해서는 전략적 안목이 필요합니다. 최근 급격한 인건비와 자재비 상승을 고려할 때, 인테리어 공사 부담 없이 즉시 임차인을 맞이할 수 있는 ‘완비형(Fitted)’ 매물을 선별하는 것이 임대료 프리미엄 확보에 유리합니다. 또한 2027~2028년으로 예정된 대규모 신규 공급 물량에 대비해, 입지 경쟁력이 확실한 자산을 선점하고 장기 임대 계약을 통해 우량 임차인을 조기에 확보하는 방식으로 수익의 안정성을 높이는 대응이 중요합니다.
부동산 자산의 가치는 결국 실질적인 현금 흐름과 유지 관리의 편의성에서 결정됩니다. 과거 서울의 꼬마빌딩이 자산가들에게 소유의 ‘자부심’을 상징했다면, 현재의 두바이 오피스는 극히 낮은 공실률을 기반으로 매달 안정적인 현금 흐름을 창출하는 ‘실질적인 수익 자산’으로 자리매김하고 있습니다. 여기에 200만디르함 이상 투자 시 주어지는 10년 거주 비자인 ‘골든 비자’ 혜택은 가족의 미래 거점을 고려하는 투자자에게 추가적인 매력으로 작용합니다.
2026년, 격변하는 글로벌 경제 환경 속에서 구조를 읽는 투자자에게만 열리는 이 기회를 통해 자산의 가치를 지키고 키워나가는 전략적 판단이 요구되는 시점입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장
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