이 기사는 01월 14일 10:44 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
2026년은 AI 기술사에서 분기점으로 기록될 가능성이 높다. 생성형 AI(GenAI)가 생산성 향상의 보조 도구였다면, 이제 AI는 스스로 판단하고 실행하는 ‘행위자(Agent)’로 진화하고 있다. 추론형 AI와 에이전틱 AI의 확산은 인간의 개입 없이 과업을 설계·수행·피드백하는 구조를 현실로 만들고 있다.이번 CES에서 확인된 흐름은 분명했다. AI는 더 이상 디지털 영역에 머무르지 않는다. 로봇, 자율주행, 스마트 그리드, 디지털 트윈으로 대표되는 피지컬 AI는 산업과 도시, 일상 공간 전반에 침투하고 있다. 이는 단순한 기술 트렌드가 아니라, 물리적 공간의 기능과 가치가 재정의되는 자산 사이클의 전환이다.
4차 산업혁명이 데이터 연결을 통한 ‘기계적 효율성’을 추구했다면, 현재의 AI 혁명은 지능의 직접 생산을 통한 노동 구조의 재편이다. 이 변화는 필연적으로 우리가 일하고, 이동하고, 소비하는 ‘공간’의 정의를 바꾼다.
부동산 시장의 구조적 변곡점은 예외 없이 반도체 기술 진화와 맞물려 나타났다. 모바일 반도체는 오프라인 리테일의 쇠퇴와 이커머스·물류 자산의 성장을 이끌었고, 클라우드 인프라는 공유오피스·코리빙이라는 새로운 공간 상품을 탄생시켰다. 팬데믹 시기에도 고도화된 저장 기술과 협업 툴이 있었기에 데이터센터와 원격근무 체계가 유지될 수 있었다.
그러나 다가오는 휴머노이드 로봇과 피지컬 AI 시대는 과거의 연장선이 아니다. 공간은 더 이상 ‘업무 효율을 담는 그릇’이 아니라, 경험·협업·창의성이 발생하는 플랫폼으로 이동하고 있다. 도시는 디지털 트윈을 기반으로 실시간 수요에 반응하는 동적 시스템으로 진화하고, 자율주행과 로보틱스는 물류·모빌리티 공간의 입지 논리를 근본적으로 재편할 것이다.
AI 시대 공간 혁신의 본질은 자산 가치의 재편(Real Estate Value Shift)에 있다. 전통적인 입지·연면적 중심의 가치 평가 방식은 이미 한계에 도달했다. 앞으로의 핵심 변수는 전력 수용 능력, 네트워크 안정성, 데이터 처리 역량 등 디지털 인프라 내재화 수준이다.
앞으로의 자산은 디지털 실물자산의 개념으로 변화할 것이다. 디지털 실물자산은 데이터센터, 첨단 물류 시설, AI-Ready 오피스 등 단순한 건축물이 아닌 디지털 인프라 기능이 기반이 된 실물 자산이다. 부동산과 인프라의 경계가 허물어지면서, 자산은 단일 섹터가 아닌 Cross-Asset 구조로 재편되고 있다.
이 변화는 전통적인 코어·코어플러스 전략을 넘어, 기술 변화에 선제적으로 반응하는 투자자에게 구조적 초과수익(Alpha)의 도전과 기회를 제공한다.
기술 혁신의 최종 목적은 생산성 향상 그 자체가 아니다. AI와 로봇이 노동의 상당 부분을 대체할수록, 인간이 점유하는 공간의 가치는 기능적 효율에서 심리적 만족과 연결성으로 이동한다.
과거 공간의 가치는 단위 면적당 생산성으로 측정됐다. 그러나 앞으로는 체류 시간(Dwell Time)이 핵심 지표가 될 것으로 생각한다. 단순히 용적률을 높이는 수직적 밀도보다, 우연한 만남과 커뮤니티가 형성되는 수평적 공간 구조가 더 높은 가치를 갖을 수 있다.
AI가 만들어낸 ‘생산 시간의 잉여’는 예술·문화·커뮤니티가 결합된 시간 소비형 공간으로 이전되며, 플레이스 메이킹, 타운 메니지먼트 등 공간을 관리하고 운영하는 역량으로 연결된다.
이러한 시간 소비형 공간의 확대는 물리적 공간에 대한 새로운 수요를 창출한다. 로봇과의 공존은 더 이상 공상 과학이 아니다. 테슬라의 옵티머스 양산 계획과 글로벌 투자은행들이 전망하는 수십조 원 규모의 로봇 시장은 이미 정책과 자본의 전제 조건이 되었다.
부동산은 이제 소프트웨어의 테마가 아니라, 전력과 물리적 공간을 점유하는 실물 인프라 혁명의 중심에 서 있다. 인간의 창의성과 사회적 상호작용이 발생하는 ‘공간의 여백’을 발굴하고 지능화하는 것, 그것이 AI 시대 이후 부동산 시장에서 지속 가능한 수익을 창출하는 핵심 전략이다.
우리는 이 전환의 초입에서, 기술이 아니라 공간의 구조적 미래에 투자하고 투자해야 한다.
