부동산 개발시장의 ‘돈맥경화’와 오피스 시장 침체 등이 장기화하면서 경·공매 이후 소유권을 둘러싼 갈등이 커지고 있다. 권리분석의 책임이 전적으로 낙찰자에게 있는 신탁 공매는 수백억원대 유치권을 놓고 법정 공방이 벌어지기 일쑤다. 고금리로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받은 상태에서 분쟁이 장기화하는 사업장이 늘게 되면 금융 부실도 커질 수 있다는 우려가 나온다.
15일 개발업계에 따르면 서울 서초구 서초동 강남역 인근의 1155㎡ 규모 부지가 지난달 공매를 통해 소유권이 변경됐다. 지하철 강남역 도보 5분 거리의 알짜부지인 이 땅은 개발회사인 지앤비가 오피스 개발을 추진하던 곳이다. 신탁회사에 이자 비용 등을 제때 납부하지 못하면서 공매가 진행됐다. A자산운용이 1500억원 전후에 낙찰받은 것으로 전해졌다.
업계에서는 이 땅이 낙찰이 이뤄지긴 했지만 온전한 개발 단계로 넘어가기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 현재 합법적으로 주차장으로 운영하고 있어서다. 세입자인 주차장 측이 실질적 점유권을 행사하고 있어 권리를 주장할 수 있는 구조다.
지앤비 측이 개발을 위한 각종 제반 작업을 상당 수준 진행한 점도 갈등 요소다. 지앤비는 당초 500%였던 용적률을 행정적 절차를 거쳐 800%로 높였다. 토지철거 및 지반 강화에 비용을 투입했다. 착공을 위한 굴토 심의와 시공 관련 각종 계약까지 체결한 상태다.
회사 측은 이번 공매 낙찰에 대해 부당이득 반환청구, 배당이득의 소송, 점유보호청구 소송, 채권확정 소송 등을 제기하겠다는 입장이다. 점유권·영업권·기타 유치권 등 권리관계가 복잡해 소송이 장기화할 수 있다는 전망이 나온다. 지앤비 측은 “용적률 상향은 당사의 행정적 노력과 상당한 비용으로 확보한 권리인데, 낙찰자가 아무런 대가 없이 가져가는 것은 명백한 부당이득”이라며 “공매 과정에서 권리와 용적률 상향의 성과, 직접비용 투자에 따른 유치권, 체결된 시공 관련 계약까지 무시된 것은 중대한 법적 문제”라고 주장했다. 지앤비는 자체 피해 금액을 최소 350억원 규모로 추산하고 있다.
이에 대해 A자산운용사 측 역시 “정상적인 절차에 따라 낙찰을 받은 것”이라며 법적 대응을 준비 중인 것으로 알려졌다.
업계에서는 신탁 공매에 대한 이해 부족에서 벌어진 갈등이라는 분석도 나온다. 신탁 공매는 ‘현상태 그대로 매수(As-is)’를 기본 원칙으로 한다. 법원이 권리관계를 정리해 주는 경매와 달리 모든 위험을 매수인이 떠안아야 한다. 법원의 ‘인도명령’ 제도가 없어 낙찰자가 직접 명도소송을 통해 해결해야 한다. 시행업계 관계자는 “입찰 전 현장 답사를 통해 유치권 행사 여부를 확인하는 것은 기본”이라며 “가처분, 가압류, 소송, 유치권, 점유권, 임대차 등 제한권리를 확인하고 반영해 최종 금액을 적어내야 한다”고 설명했다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com
