굿모닝작전
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
높은 대출금리와 부동산 시장의 변동성 속에서도 꼬마빌딩에 대한 자산가들의 관심은 여전히 뜨겁습니다. 특히 개인 종합소득세 최고세율 45%, 양도소득세 중과 부담을 회피하기 위한 대안으로 ‘법인 전환’을 선택하는 개인 자산가들이 빠르게 늘고 있습니다.
그중에서도 자녀에게 자산을 합법적으로 이전하면서도 경영 의사결정권을 안정적으로 유지할 수 있는 가족법인(가족형 부동산 관리법인)은 이제 선택이 아닌 필수적인 자산관리 수단으로 자리 잡고 있습니다.
다만, 단순히 서류상 회사를 만드는 것만으로는 절세도, 자산 보호도 기대하기 어렵습니다. 준비 없는 법인 설립은 오히려 세무조사의 단초가 될 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 가족법인 설립 시 반드시 거쳐야 할 핵심 절차와 실무 포인트를 짚어보겠습니다.
1. 가족법인의 상호와 본점 소재지, 절세의 출발점
가족법인 설립의 첫 단계는 법인의 정체성을 나타내는 상호와 사업의 거점이 될 본점 소재지를 정하는 것입니다.
상호는 관할 등기소 내 동일·유사 명칭이 없어야 등기가 가능하므로 사전 상호 검색은 필수입니다. 그러나 실무적으로 더 중요한 요소는 본점 소재지입니다.
현행법상 수도권 과밀억제권역에 법인을 설립할 경우, 설립 후 5년 이내 취득하는 부동산에 대해 취득세 중과(약 9.4%)가 적용됩니다. 이는 일반 취득세율(약 4.6%)의 두 배 수준으로, 꼬마빌딩 취득 시 초기 비용에 치명적인 부담으로 작용합니다.
따라서 실질적인 절세 효과를 위해서는 성장관리권역이나 자연보전권역을 본점 소재지로 검토하는 전략이 필요합니다. 이는 단순한 주소 선택이 아니라, 법인의 장기적인 부동산 포트폴리오를 좌우하는 핵심 세무 전략의 기초라 할 수 있습니다.
2. 발기인 구성과 지분 설계, 승계 전략의 핵심
발기인은 가족법인의 설립을 기획하고 정관 작성, 주식 인수 등 전 과정을 주도하는 핵심 주체입니다. 가족법인의 경우 보통 부모와 자녀가 발기인으로 참여하며, 이 과정에서 지분 구조 설계가 무엇보다 중요합니다.
지분 구조는 단순한 소유 비율을 넘어, 향후 발생하는 수익과 세금 부담을 결정짓는 핵심 변수입니다. 특히 자녀에게 초기부터 일정 지분을 배분하면, 배당을 통한 합법적인 자금 이전이 가능해지고 향후 기업 가치 상승분에 대한 증여세 부담을 효과적으로 낮출 수 있습니다.
결국 설립 초기 단계에서 증여세 공제 한도, 소득세율 구간을 종합적으로 분석해 지분율을 확정하는 것이 가업 승계 비용을 최소화하는 가장 현실적인 전략입니다.
3. 가족법인 ‘정관’, 세무 리스크를 막는 방패
정관은 회사의 운영 원칙을 규정하는 법적 문서입니다. 그러나 실무에서 가장 흔한 실수는 인터넷상의 표준 정관을 그대로 사용하는 것입니다. 이는 향후 세무 리스크에 무방비로 노출되는 지름길입니다.
가족법인의 정관은 설립 목적에 맞춰 맞춤형으로 설계되어야 합니다. 특히 임원 퇴직금 규정, 중간배당 조항, 자금 집행 기준 등은 반드시 구체적으로 명시해야 합니다. 이러한 조항들은 훗날 법인의 이익금을 개인 자산으로 이전할 때 그 정당성을 입증하는 핵심 근거가 됩니다.
초기 설립 단계부터 합법적인 자금 인출 구조를 정관에 반영해 두는 것이, 장기적인 세무조사 대응력과 법인 운영 안정성을 확보하는 가장 확실한 방법입니다.
4. 주식 발행과 주금 납입, 자본금 전략이 곧 신용도
법인 설립 시 발행 주식 수와 1주당 금액을 확정하고 주금을 납입해야 합니다. 설립 전에는 법인 계좌 개설이 불가능하므로, 발기인 개인 계좌에 자본금을 예치한 뒤 잔액증명서를 발급받는 방식으로 진행됩니다.
최근에는 소액 자본금으로도 법인 설립이 가능하지만, 꼬마빌딩 취득을 목적으로 하는 가족법인이라면 자본금 설정에 각별한 주의가 필요합니다. 자본금이 지나치게 낮을 경우, 금융기관 대출 심사에서 재무 건전성이 부족하다고 판단되어 대출 거절 또는 한도 축소로 이어질 수 있기 때문입니다.
초기 자본금 설정은 향후 매입 자산 규모와 은행의 대출 기준을 고려해, 법인의 신용도를 뒷받침할 수 있는 수준으로 전략적으로 결정해야 합니다.
5. 임원 선임과 설립 경과 조사
가족법인은 대표이사, 사내이사, 감사 등의 임원 선임이 필요합니다. 자본금 10억원 미만의 소규모 법인은 감사 선임 의무는 없지만, 설립 등기 시에는 주식을 보유하지 않은 이사 또는 감사 1인이 설립경과 조사보고서를 작성해야 합니다. 가족 중 주식이 없는 인원을 임원으로 선임하면 비용을 줄일 수 있는 실무적인 장점도 있습니다.
이후 설립경과 조사와 관할 등기소의 설립등기가 완료되면, 법인은 비로소 독립된 법적 인격을 갖게 됩니다.
6. 사업자등록과 법인 운영의 시작
등기 완료 후에는 관할 세무서에 법인설립 신고 및 사업자등록을 진행합니다. 이때 단순 부동산 임대업뿐만 아니라, 향후 확장을 고려해 부동산 컨설팅, 매매업 등 목적 사업을 함께 등록해 두는 것이 실무적으로 유리합니다.
가족법인은 단순한 절세 수단이 아니라, 세대 간 부의 이전과 자산 운용의 방향을 설계하는 전략적 도구입니다. 설립 단계부터 법인의 목적과 출구 전략을 명확히 설정하고, 세무·금융·부동산 전문가와 함께 구조를 설계하는 것이 장기적인 자산 보존과 증식의 핵심임을 잊지 마시기 바랍니다.
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