유학생 늘어 도심 임대 흔들리자…호주, 민간 기숙사로 해법 찾았다

지난 17일 찾은 호주 브리즈번의 민간 학생기숙사(PBSA) ‘스케이프 사우스뱅크’. 15층 높이의 건물 로비는 글로벌 테크기업의 사옥처럼 활기가 넘쳤다. 783개 침상을 갖춘 이곳은 컨시어지 서비스와 공용 주방, 커뮤니티 라운지, 루프톱 가든 등 다양한 부대시설을 갖췄다. 학생들이 ‘잠만 자는 기숙사’가 아니라 주거·여가·커뮤니티를 한 번에 소비하는 운영형 자산으로 진화한 민간 기숙사 현장이다.

브리즈번에서 PBSA가 본격적으로 늘기 시작한 것은 2010년대 중반 이후다. 유학생 급증으로 도심 임대주택 수급이 빠듯해지자 브리즈번시는 인프라 분담금 감면 등 인센티브를 내걸고 민간 기업을 끌어당겼다. 유학생이 늘수록 도심 임대차 시장이 먼저 흔들리는 구조에서 호주는 ‘학생 주거’를 도시 주거정책의 핵심 축으로 끌어올렸다.

◇도심 주거 ‘큰손’ 된 유학생

호주 PBSA는 유학생 증가라는 확실한 수요를 민간 자본이 가장 먼저 포착해 주거 상품으로 탈바꿈시킨 사례다. 글로벌 부동산 서비스기업 CBRE에 따르면 호주의 고등교육(대학·대학원) 등록 학생 중 유학생이 차지하는 비중은 31%로, 영국 미국 등 주요 영어권 국가 가운데 높은 편이다. 시드니대에서는 지난해 처음 신입생 중 유학생 비중이 절반을 넘어섰다. 유학생 교육산업이 호주 경제의 한 축으로 자리 잡으면서 학생 주거는 교육정책을 넘어 도시 주거정책의 핵심 과제로 부상했다.

호주 전역 대학생이 160만 명 안팎에 이르지만 학교가 제공하는 기숙사 침상은 10만 개 수준에 그친다. 상당수 학생이 도심 임대주택과 단독주택 시장으로 유입돼 주거난을 키웠다. 이에 민간은 PBSA를 단순한 잠자리 제공 시설에서 다양한 경험을 제공하는 학생 전용 주거 플랫폼으로 바꿔 주거 수요를 흡수하기 시작했다. 현재 호주 전역에서 약 12만 개의 PBSA 침상이 운영 중이며, 2027년까지 최대 2만5000개가 추가될 전망이다. 추가 공급이 예고됐지만, 수요 대비 공급은 여전히 부족하다는 게 업계의 진단이다.

코로나19 팬데믹 이후 유학생 유입이 빠르게 증가하자 주정부와 지방정부도 PBSA 확충에 팔을 걷어붙였다. 당국은 PBSA 건립 시 용적률 인센티브를 부여하거나 부지 용도 변경을 유연하게 적용하는 방식으로 민간 자금 유치에 속도를 냈다. 시드니와 멜버른 등 도심 요지에 고층 PBSA가 잇따라 들어선 배경이다. 브리즈번도 2010년대 초까지 PBSA 자산이 한 곳뿐이었으나, 지금은 20여 곳에서 약 1만6000개의 침상이 운영되고 있다.

◇‘호텔식 기숙사’ 제공

PBSA 운영사들은 학생 기숙사를 단순한 잠자리에서 경험형 주거 플랫폼으로 바꿔 주거 만족도를 높였다. PBSA 운용사들은 호텔형 운영 모델을 앞세워 차별화에 나섰다. 강력한 출입 통제와 24시간 관리 시스템을 기본으로 하고, 입주민 간 교류를 늘리는 공용 공간과 동선을 촘촘히 설계해 ‘커뮤니티’를 상품의 핵심으로 만들었다. 일부 PBSA는 브랜드 아이덴티티를 전면화한 공간 인테리어를 적용하고 게이밍 룸, 스튜디오 등 MZ세대 취향을 겨냥한 시설을 확충했다. PBSA 거주자인 인도 출신 자한비 테와리는 “커뮤니티가 강력해 소속감을 얻을 수 있다는 게 큰 장점”이라고 말했다.

스케이프는 호주 PBSA 시장을 대표하는 기업이다. 스케이프는 브리즈번의 6곳을 포함해 호주 전역 40개 자산에서 2만여 개 침상을 운영하며, 침상 기준 약 40% 점유율을 기록하고 있다. 개발 중인 PBSA 자산 5곳을 포함해 침상 규모를 2만3000여 개까지 늘릴 계획이다. 아누크 달링 스케이프 대표는 “학생들은 단순히 방을 임차하는 것이 아니라 이곳에서 다양한 친구를 사귀고 추억을 만드는 걸 선호한다”며 “단순한 임대업을 넘어 미래 세대를 위한 생활 기반을 조성하는 일을 하고 있다”고 말했다.

브리즈번=민경진 기자 min@hankyung.com