국내외 증시가 오르자 부동산 일부를 처분해 금융상품에 투자하려는 자산가들의 수요가 늘고 있다. 하지만 비사업용 토지는 양도세 부담이 크기 때문에 사업용으로 전환하는 등 절세 수단을 활용할 필요가 있다고 전문가들은 조언했다.
토지 양도세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 차익에 1년에 2%씩의 장기보유특별공제(최대 30%)와 기본공제 250만원을 차감해 과세표준을 구한다. 여기에 6~45%인 세율을 곱해 계산한다. 단 토지를 용도에 맞지 않게 사용하다가 매각하면 비사업용 토지로 분류돼 기본세율에 10% 중과세율이 적용된다.
사업용 토지의 판단은 농지·임야 등 용도에 맞춰 사용하는지에 따라 갈린다. 전체 보유 기간 중 60% 이상(양도일 직전 3년 중 2년 이상)을 용도에 맞게 사용해야 한다. 농지는 소유자가 해당 농지 소재 지방자치단체나 30㎞ 안에 거주하며 직접 경작해야 한다. 대지는 일반적으로 건물을 짓고, 사용해야 사업용 토지로 인정받을 수 있다.
다만 근로소득(총급여)이나 사업소득(부동산 임대소득 제외)이 3700만원 이상일 경우 경작 기간으로 간주하지 않는다. 또 시 이상 지역의 주거·상업·공업지역 내 농지는 직접 거주하며 농사를 지었어도 사업용 토지로 인정받을 수 없다.
결국 양도세를 줄이려면 비사업용 토지를 사업용으로 전환할 필요가 있다는 설명이다. 농지는 한국농어촌공사에 8년 이상 임대하면 사업용으로 인정받을 수 있다. 건축물을 세운 후 양도하는 것도 사업용 토지로 전환할 수 있는 방법이다. 손광해 미래에셋증권 선임매니저는 “일반 건축물은 건물 가액이 토지 가액의 2%에 미달하면 바닥 면적을 제외한 부분을 나대지로 보기 때문에 토지 공시지가에 따른 건물의 규모를 따져야 한다”고 말했다.
고정삼 한경닷컴 기자 jsk@hankyung.com
