정부는 지난 10월 15일 부동산 과열 방지를 명분으로 대규모 부동산 규제 대책을 발표했다. 규제의 핵심은 부동산 수요를 억제하기 위해 부동산 대출을 제한하는 투기과열지구와 조정대상지역 확대, 거래 승인과 실거주 의무를 부과하는 토지거래허가구역 확대다.그러나 이번 정책은 문재인 정부에서 이미 실패한 과도한 수요 억제 중심 정책을 반복하려는 의도로 잘못된 통계에 근거한 대책이다. 이전 정부가 부동산 정책 실패를 은폐하기 위해 ‘사후적’ 통계 왜곡과 조작을 했다면, 이번에는 정책 시행 초기부터 ‘사전적’ 통계 왜곡과 조작 의심을 일으켰다는 점에서 문제는 더욱 심각하다.
규제지역 지정 핵심 지표의 기준은 ‘지정일이 속한 달의 전달부터 소급한 3개월 동안 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3~1.5배를 초과할 것’이다. 발표가 10월 15일이었다면 이미 반영된 6·7·8월이 아니라 7·8·9월 3개월을 적용하는 것이 당연하다. 주택가격과 물가 지표가 매달 15일에 공표된다는 사실을 감안하면 발표일 기준 하루나 이틀 차이를 빌미로 가장 최신 통계를 포함하지 않은 것은 납득하기 어렵다. 규제지역 지정은 국민 재산권에 중대한 영향을 미치기 때문에 법령이 정한 기준을 충족했는지에 대한 세밀한 검증과 최신 통계 반영은 의무로 봐야 한다.
또한 통계법상 국토교통부는 ‘관계기관’에 해당한다. 따라서 ‘시장 불안 등으로 대응이 시급한 경우 통계 사전 제공이 가능하다’는 통계법 조항에 따라 15일 이전에도 9월 통계를 활용할 수 있었다. 그럼에도 국토부가 스스로 관계기관이 아니라고 주장하거나, 지정 오류 문제를 행정소송으로 해결하라는 태도는 사실상 직무유기로 보이며 정책 신뢰를 스스로 훼손하는 것이다.
기존 통계 흐름과 전망을 종합해 보더라도 이번 추가 규제지역 중 적어도 서울의 도봉·강북·중랑·금천, 경기도 의왕·중원·팔달·장안 8개 지구는 명백히 기준을 충족하지 않는다. 이들 지역의 집값은 지난 33개월 동안 누적 하락했고, 물가 대비 실질 가치 역시 하락해 과열 신호는 존재하지 않는다. 규제가 지속될 정책적·법적 근거가 없으며, 결국 “결론을 정해놓고 통계를 선택했다”는 사전 선택·조작 의혹을 피하기 어렵다.
역대 정부는 연평균 25만~60만 가구의 주택 공급을 추진해왔고, 현 정부도 5년간 연평균 63만 가구 공급을 공약했다. 그러나 과거 부동산 정책 실패의 출발점은 공공임대 중심 공급에 따라 정작 수요가 집중되는 수도권에 양질의 주택이 공급되지 않았다는 점, 그리고 수요가 적은 지역에 공급량을 억지로 배분해 미분양으로 남겼다는 점이다. 이런 불균형 공급 구조가 전체 주택시장의 왜곡을 심화하는 원인으로 꼽힌다.
집값이 안정됐던 시기는 규제 완화와 함께 민간 주도로 ‘살고 싶은 곳에 주택 공급’이 이뤄진 노태우·김영삼 정부 시절이었다. 갭투자 방지를 이유로 전세제도를 없애려 하고 월세 중심의 임대주택 거주를 강요하려는 접근은 서민 주거 현실과 맞지 않는다. 대다수 서민은 전세라는 ‘주거 사다리’를 통해 미래의 내 집 마련을 꿈꿔 왔으며, 이를 인위적으로 차단하는 정책은 국민 정서와 충돌할 수밖에 없다.
따라서 이번과 같은 과도한 규제는 긴급한 단기 상황에서만 제한적으로 적용해야 한다. 특히 지정 사유가 소멸한 지역은 당연히 규제 해제가 가능하므로, 시장 왜곡과 주민 피해가 더욱 심해지기 전에 조정이 이뤄져야 한다. 다음달 발표 예정인 정부의 주택 공급 대책은 이번 규제의 오류를 보완하고 부동산시장 안정에 실질적으로 기여하기를 기대한다.
