9월 7일 발표된 주택 공급대책 이후 서울 주거 선호지역 아파트 가격은 상승폭을 키우고 있습니다. 2번의 부동산 대책에도 주택 수요가 집중된 서울의 주거 선호지역은 하루가 다르게 신고가를 갱신하는 중입니다. 내년부터 급격히 줄어드는 입주물량이 가장 큰 문제입니다.
서울에 집중된 주택 수요를 진정시키려면 그에 걸맞은 매물이 대거 시장으로 나와야 합니다. 안타깝지만 현 정부의 이념적 정체성을 고려한다면 규제완화를 통해 매물 출회를 확대할 가능성은 극히 낮다고 보여집니다. 오히려 계속된 규제로 그나마 있는 매물마저 사라지지 않을까 걱정됩니다.
10월 1일 기준 서울 아파트 매물은 올해 초와 비교해 11.1% 급감했습니다. 감소율 전국 1위입니다. 서울 내에서 가장 많이 줄어든 지역은 성동구로, 4200개가 넘던 매물이 불과 9개월 사이에 2200개로 줄어 감소율이 47.2%에 달합니다. 다음은 광진구와 동작구로 각각 37.2%, 36.4%나 줄었습니다. 소위 한강벨트 핵심지에서 매물 감소가 집중된 것입니다.
수도권에서 서울 다음으로 매물이 많이 줄어든 지역은 성남시 분당구, 하남시, 과천시 등입니다. 이들 지역 아파트 가격도 서울에 버금갈 정도로 가파르게 치솟고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 9월까지 성남시 분당구는 8.83%, 과천시는 12.19%, 하남시는 2.85% 상승했습니다. 경기 여타 지역은 누적 기준으로 하락한 지역이 더 많지만, 매물이 줄어드는 곳은 상승률도 높고 상승 폭도 계속 키우는 중입니다.
이재명 정부는 매물과의 싸움을 계속할 것으로 보입니다. 이미 정해져 있는 신규 입주물량을 늘리기는 불가능에 가깝기에 주택시장을 안정시키려면 기존 매물이 시장에 많이 나오도록 해야 합니다. 기존 매물을 매매와 임대차로 나눈다면 임대차 매물이 많이 공급되는 것이 무엇보다 중요합니다. 전·월세 수요는 100% 실거주 수요이기에 임대차 매물이 줄어들면 곧바로 집값 상승을 자극할 가능성이 큽니다.
안타깝게도 6·27 대출 규제로 인해 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되며 신규 입주 물량이 전세 매물로 나오기 어려워졌고, 주택담보대출을 받으면 실거주 의무도 부과됩니다. 이런 규제는 시장에 나오는 전·월세 매물을 급격히 줄일 겁니다.
실거주 의무는 언뜻 바랍직한 규제처럼 보이지만, 임대차 매물을 줄이면서 추후 매매가 상승을 견인하는 효과를 냅니다. 입주물량이 급격히 줄어든 상황에서 기존 임대차 매물마저 사라진다면 전·월세 상승으로 인한 매매가 상승은 필연적입니다. 이런 문제는 서울보다 지방에 더 크게 작용할 것으로 보입니다. 서울은 매매가격이 많이 올라 전세가율이 상대적으로 낮아졌기 때문입니다.
올해 8월 기준으로 지방의 전세가율은 73.7%를 기록, 수도권과 비교하면 무려 10%포인트(P) 높게 형성되어 있습니다. 임대차 보증금이 그리 비싸지 않아 자기 자본인 경우도 많습니다. 이런 상황에서 매물은 급격히 줄고 전·월세 가격이 치솟는다면 자연스럽게 임대차 수요가 매매 수요로 넘어가게 됩니다.
안타깝게도 전·월세 매물이 가장 많이 줄어든 곳은 서울이 아닌 지방입니다. 세종의 감소 폭이 가장 크고 전남과 대구, 부산, 경남 순입니다. 그나마 다행인 것은 이들 지역의 아파트 매매가 상승률이 높지 않다는 점입니다.
하지만 현재와 같이 매물이 계속 사라진다면 앞으로는 아파트 시장이 안정될 것으로 기대하기 어렵습니다. 전·월세 매물이 계속 줄고 매매가격이 자극을 받으면 지방의 주택시장마저 상승 폭을 키울 겁니다. 문재인 정부 시즌2가 우려되는 지점입니다.
지금부터 부동산 시장을 안정시키려면 매물을 잘 관리해야 합니다. 신규 매물뿐 아니라 기존 매물도 포함됩니다. 특히나 신규 매물은 빵 굽듯 곧바로 만들어낼 수 없다는 점을 감안하면 기존 매물 관리가 더욱 중요합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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