서울시가 모아타운 지정을 본격화하면서 모아타운이라는 주택공급의 방식은 이제 저층 주거지 정비의 핵심 정책으로 자리 잡아가는 모습이다.
지난 9월 22일 열린 제14차 소규모주택 정비 통합심의에서 강북구 미아동 833-2, 서초구 양재동 18-12, 동작구 사당동 192-1, 구로구 개봉동 270-38, 중랑구 망우본동 354-2 등 5곳의 모아주택·모아타운 안건이 통과되어 약 2400가구 공급을 확정했다.
모아타운은 노후 다가구·다세대를 블록 단위로 묶어 정비한다는 점에서 전통적인 재개발과 다르다. 사업 절차가 간소화돼 속도가 빠른 대신, 토지수용권이 없다는 점이 핵심적 차이다.
하지만 이러한 주택 공급 사업에 누구나 동의하는 것은 아니다. 애초에 모아타운 지정 자체를 반대하는 경우도 많다. 필자가 현업에서 살펴보니 모아타운 반대파는 주로 좋은 자리에 위치하는 상가 건물주가 많았다.
필자 개인적으로도 임대 수익이 꾸준히 잘 나오는 꼬마빌딩을 선호한다. 게다가 거주하는 공간이 이미 있는데, 매달 월세가 나오는 수익형 부동산인 상가건물을 포기하고 굳이 세대수를 늘려가며(다주택자 세금 리스크를 안고) 아파트를 분양받지는 않을 것이다.
수십억원이 묶인 채로 사업 종료까지 몇 년을 기다려야 한다는 것도 부담이다. 인플레이션이 강한 시기에는 현금을 묶어 놓는다는 것 자체가 손실되기 때문이다.
어떤 사유로든 모아타운에 동의하지 않는 소유자에 대해선 매도 청구 소송을 통해 부동산 시가, 즉 현금을 주고 소유권을 이전받는 방식으로 정리하게 된다. 사업시행자가 제안하는 보상액이 곧바로 현실화하는 것이 아니라 법원 감정가에 따라 금액이 산정되는 구조다.
문제는 여기서 발생한다. 감정가가 어떻게 나오느냐에 따라 소유자의 이해득실이 극명하게 갈리기 때문이다. 그런데 의외로 많은 소유자가 자신의 부동산 시가를 제대로 알지 못한다.
시세가 20억원쯤 될 것이라고 생각해서 상대방이 제시하는 협상가를 받아들였지만 막상 법원 감정을 받았더라면 결과가 30억원을 넘겼을 수도 있는 사안이 있다. 이런 일이 없을 것 같지만 현실에서 꽤 많이 발생하는 일이다.
반대로 소유자의 기대치가 지나치게 높아 실제 감정가는 그 절반에도 못 미치는 경우도 많다. 이런 괴리를 줄이지 않으면 제대로 된 현금청산을 할 수가 없다.
따라서 반대파라면 첫째 준비는 명확하다. 내 부동산의 객관적 시가를 확보하는 것이다. 매도 청구 소송은 결국 법원 감정가를 기준으로 판결이 나기 때문에 미리 감정평가를 받아두는 것 역시 전략적 선택이 된다. 상대 측의 보상 제안에 대한 협상 카드로도 활용할 수도 있다.
필자 역시 현직 법원 감정인으로서 매도 청구 소송 법원 감정을 하면서 간혹 감정평가에 도움이 되는 객관적인 준비를 차곡차곡 해온 부동산 소유자를 만나면 최대한 반영을 해주려고 노력한다.
이처럼 감정인이 반영해 줄 수 있는 자료를 만드는 것은 소유자가 스스로 해야 할 일이다. 그러나 대부분은 감정평가에 대해 잘 모르기 때문에 소홀히 한다.
매도 청구 소송은 시간도 변수다. 객관적인 정보 없이는 협상할 수도, 정당한 시가에 대해 주장도 할 수가 없다. 결국 소송 전에 움직여서 내 부동산 시가에 대한 객관성을 확보하는 것이 가장 현명하다.
감정평가는 단순히 숫자를 매기는 절차가 아니다. 특히 강제수용과 같은 상황에서는 소유자의 권리를 방어하는 장치이자 협상의 무기가 된다. 객관적 시세 자료를 확보한 소유자와 그렇지 않은 소유자의 청산 결과는 극명하게 차이가 나는 경우를 수도 없이 목도했다.
서울시가 모아타운 지정 속도를 높이는 지금, 모아타운에 대한 반대 입장을 갖고 있다면 ‘나중에 생각해 보자’가 아니라 지금부터 청산에 대한 대비를 시작하는 것을 추천한다.
모아타운 지정은 피할 수 없는 흐름이다. 그러나 그 안에서 어떤 선택을 하느냐에 따라 내 자산 가치는 크게 달라진다. 반대파라면 더 그렇다. 특히 꼬마빌딩 소유주라면 그 규모로 인하여 동일한 백분율의 손실이 나더라도 가액 자체에서 남들보다 더 큰 손해를 입게 된다.
현금청산의 길로 가야 한다면 최소한 내 권리와 재산을 지킬 준비는 지금부터 시작해야 한다. 전문 감정평가사와 만나는 것이 바로 그 출발점이다.
박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표
