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대한민국 경제는 글로벌 자본의 흐름 속에서 더 이상 고립적으로 성장할 수 없다. 특히 상업용 부동산 시장은 해외 연기금, 국부펀드, 글로벌 자산운용사 등이 주도적으로 참여하는 영역으로, 안정적인 투자 환경은 한국의 금융허브 경쟁력과 직결된다. 싱가포르, 홍콩, 도쿄 등 경쟁국은 부동산 투자 세제의 명확성과 예측 가능성을 무기로 해외 자본을 적극적으로 끌어들이는 반면, 한국은 여전히 불명확하고 일관성이 부족한 세제 운용으로 인해 투자자 신뢰 확보에 어려움을 겪고 있다.
외국인 투자 유치 위한 세법 개정의 역설
이 문제는 특히 기관전용 사모펀드(PEF)를 통한 외국인 투자 구조에서 두드러지게 나타난다. 과거에는 일부 특정 요건을 충족하는 외국 연기금을 제외하면, 외국인 출자자(LP)가 PEF로부터 배분받는 소득은 일률적으로 ‘배당소득’으로 구분되었다. 그러나 대부분의 조세조약에서 주식양도소득은 원천지국에서 과세가 면제되는 것이 일반적이다. 따라서 국내 주식에 투자하는 외국인 LP 입장에서는 ‘배당소득’이 아니라 ‘주식양도소득’으로 구분되는 것이 훨씬 유리하다.이러한 점을 반영해 2023년 세법 개정에서는 외국인 투자자의 국내 주식투자를 활성화하기 위해, 외국인 LP가 PEF로부터 배분받는 소득을 단순히 ‘배당소득’으로 보지 않고, PEF 또는 그 하위 투자목적회사의 소득 구분을 그대로 적용하도록 제도를 바꾸었다. 즉, PEF 단계에서 발생한 소득이 주식양도소득이라면, 외국인 LP도 그대로 주식양도소득으로 구분받아 조세조약상 혜택을 적용받을 수 있도록 한 것이다.
그러나 이 과정에서 예상치 못한 문제가 발생했다. 부동산 PEF의 경우, 개정 세법을 적용하면 외국인 LP가 PEF로부터 배분받는 소득은 ‘배당소득’이 아니라 ‘부동산소득’ 또는 ‘부동산양도소득’으로 구분되는데, 대부분의 조세조약에 따르면 부동산 관련 소득은 원천지국의 세법에 따라 과세할 수 있다. 반면, 배당소득은 조세조약에 따라 원천지국의 세율이 제한되는 것이 일반적이므로, 외국인 LP 입장에서는 종전보다 불리한 과세 결과가 초래되는 것이다. 외국인 투자자 유치를 위한 세법 개정이 오히려 부동산 투자자에게 불이익으로 작용하는 역설적 상황이 벌어진 것이다.
유권해석으로 불필요한 납세 줄였지만...여전한 한계
이와 같은 문제의식 아래, 필자는 국세청에 유권해석을 신청하였고, 국세청은 “투자목적회사를 통하여 부동산에 투자한 경우, 외국인 LP에게 배분되는 소득은 배당소득으로 본다”는 취지로 회신하였다(서면-2023-법규국조-2527, 2024. 4. 29).PEF는 투자목적회사로부터 받은 배당금을 PEF에게 배분하는 것이므로, PEF 단계의 소득구분을 그대로 외국인 LP에게 적용하더라도 배당소득으로 구분할 수 있다는 논리이다. 이는 PEF를 통한 간접 투자자인 외국인 LP가 국내에서 직접 부동산을 보유·운영한 것처럼 취급되어 불필요한 납세의무를 지는 것을 방지한 중요한 결정이었고, 법리적으로도 타당하다.그러나 위 유권해석은 구제 범위가 투자목적회사 경유 구조에 국한된다는 한계가 있다. 따라서 PEF가 투자목적회사를 통하지 않고 직접 부동산을 취득해 운용하는 경우에는 외국인 LP가 PEF로부터 배분받는 소득을 ‘부동산소득’ 또는 ‘부동산양도소득’으로 구분하여 과세할 수 있는가에 대하여 일선 과세현장에서 다툼이 발생할 여지가 있다. 현행 세법의 체계와 입법취지가 충돌하여 양쪽의 해석론이 모두 가능한 상황이기 때문이다.
이를 부동산 관련 소득으로 볼 경우, 외국인 LP는 PEF를 통해 간접적으로 부동산에 투자한 일종의 펀드 투자자와 유사한데, 국내에 직접 부동산을 보유한 사업자와 동일하게 정기 법인세 신고·납부 의무를 부담하거나, 법인세나 소득세 최고세율로 원천징수를 당하게 된다. 동일한 경제적 실질을 가진 투자 구조임에도 투자목적회사 경유 여부에 따라 과세 결과가 극명하게 달라지게 되는 것인데, 이는 조세 형평에 현저히 반하는 것일 뿐만 아니라, 외국인 투자자 유치라는 세법 개정의 취지에도 정면으로 배치된다.
'부동산 소득=배당 소득'..."원칙 명확하게 입법해야"
따라서 투자목적회사를 통하든, 직접 부동산을 보유하든, PEF가 외국인 LP에게 배분하는 부동산 관련 소득은 원칙적으로 배당소득으로 구분한다는 점을 입법적으로 명확히 할 필요가 있다. 이는 단순한 법률 해석의 문제가 아니라, 한국 자본시장의 신뢰를 좌우하는 핵심 과제다.글로벌 자본은 세제의 안정성과 예측 가능성을 최우선으로 고려해 투자 여부를 결정한다. 따라서 법적 안정성과 명확성을 갖춘 과세체계를 마련해야만 외국인 투자자들이 안심하고 한국 시장에 장기적인 자본을 배분할 수 있다. 특히, 오피스, 물류센터, 데이터센터 등 한국이 글로벌 자본과 함께 성장해야 할 핵심 자산군에 대한 외국인 투자를 보다 활성화하기 위해서는 개별 유권해석에 의존하는 사후적 구제가 아니라 입법을 통한 사전적 안정성 확보가 반드시 선행되어야 한다. 그것이 대한민국 부동산 금융시장의 국제 경쟁력 제고 및 국익을 위한 길이 될 것이라고 믿는다.
