일본 도쿄 부동산 시장의 판이 바뀌고 있습니다. 신축 콘도의 공급이 급감하고 가격은 사상 최고치를 경신하는 가운데, 리모델링 아파트가 신흥 강자로 떠오르고 있습니다. 새집을 살 수 없다면, 새집처럼 고쳐진 기존 주택이 대안이 되고 있는 셈입니다.닛케이 아시아 보도에 따르면 지난해 도쿄 23구 내 신축 콘도 공급은 8275세대로 전년 대비 30.5% 줄어들었습니다. 이는 10년 전의 절반 수준이자 1973년 이후 최저치입니다. 반면 같은 해 4분기에는 준공 15년 이하 기존 콘도를 리모델링한 매물 거래량이 전년 대비 20% 증가했습니다. 수요는 여전한데 공급이 막히자, 리모델링 아파트가 그 틈을 빠르게 메우고 있는 것입니다.
리모델링 아파트는 단순히 낡은 집을 수리한 수준을 넘어섰습니다. 고급 마감재와 현대적 설계를 적용해 '신축급 인테리어'를 갖춘 형태로 프리미엄 가격에 거래되고 있습니다. 2025년 4월 기준, 도쿄 23구 내 리모델링된 구축 아파트의 평균 가격은 4451만엔(약 4억2000만원)으로 전년 대비 28.3% 상승하며 역대 최고치를 경신했습니다. 특히 치요다·미나토·시부야 등 중심 6개 구에서는 70㎡ 기준 매매가가 1억엔(약 9억4000만원)을 넘는 사례도 잇따르고 있습니다.
최근에는 자본력이 있는 외국인과 고소득 내국인들이 준공 15년 이내의 고급 구축 아파트에 주목하고 있습니다. 신축과 유사한 입지와 품질을 확보하면서도 가격 면에서는 일정한 이점을 누릴 수 있기 때문입니다.
공급 부족, 자재비·인건비 상승, 노동력 부족이라는 '삼중고'는 단기간에 해소되기 어려워 보입니다. 여기에 도쿄 치요다구는 투기 억제를 위해 신축 콘도에 대해 5년간 재판매를 제한해달라고 업계에 요청했습니다. 이러한 규제 강화는 리모델링 아파트 시장의 상대적 매력을 더욱 부각시키고 있습니다.
도쿄의 리모델링 아파트 시장은 단순한 공급 부족의 대안이 아니라, 체계적인 사업 모델로 진화하고 있습니다. 스타미카홀딩스, 인텔렉스 등 전문 기업은 15~25년 된 아파트를 매입해 평균 117일 만에 리모델링 후 재판매하고 있습니다. 이 같은 아파트는 리모델링되지 않은 아파트 대비 20~45% 높은 가격에 거래되고 있습니다. 대형 개발사인 미쓰비시에스테이트, 타카라레벤도 신축과 리모델링을 병행하고 있으며, 카우카모나 레노베루 같은 플랫폼 기업은 디자인에 민감한 젊은 수요층을 공략하며 시장을 세분화하고 있습니다.
리모델링 투자의 핵심은 단순 수리가 아닌 전략적 가치 개선에 있습니다. 특히 외국인 투자자들은 현대적인 공간 설계, 에너지 효율 설비, 스마트 홈 기능 등을 반영해 고소득 임차인 및 해외 세컨드 홈 수요를 겨냥한 전략을 구사하고 있습니다. 실제로 미나토구의 한 사례에서는 고급 조리대와 프리미엄 가전으로 주방을 업그레이드한 아파트가 동일 입지의 일반 구축 아파트보다 12% 높은 가격에 매각됐습니다.
일본은 외국인의 부동산 소유가 자유롭고, 엔저는 외화 자산 보유자에게 실질적인 가격 메리트를 제공합니다. 정부 차원의 외국인 투자 확대 기조도 리모델링 시장의 매력을 높이고 있습니다.
물론 모든 리모델링 아파트가 투자 가치가 있는 것은 아닙니다. 내진 기준 충족 여부, 관리비 적립금, 공용부 상태, 리모델링 설계의 완성도 등 세밀한 실사와 분석이 필수적입니다. 결국 '고쳐진 집'이 아닌 '잘 고쳐진 집'만이 시장에서 프리미엄을 받을 수 있습니다. 또한 도쿄 치요다구에서 제기된 재판매 제한과 같은 제도 변화 가능성도 염두에 둬야 합니다.
도쿄의 리모델링 아파트 시장은 이제 단순한 대체재가 아니라 독립적인 투자 섹터로 자리매김하고 있습니다. 공급 제한, 규제 강화, 라이프스타일 변화 속에서 이 시장은 더욱 정교하게 진화하고 있습니다. 전략적 시각을 가진 투자자에게는 신축보다 더 나은 선택이 될 수 있습니다. 신축 대비 최대 36%의 가격 차이를 프리미엄으로 전환할 수 있는 구조는 분명히 주목할 만한 기회입니다.
모두가 신축에만 몰두하는 지금, 구축 리모델링이라는 새로운 기회를 포착하는 것은 한 걸음 앞선 선택이 될 수도 있습니다. 시장이 달라졌다면, 해답도 달라져야 합니다. 지금은 '리모델링'이라는 이름의 새집을 주목할 때입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장
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