이 기사는 12월 24일 10:43 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
도시의 팽창과 고밀화는 부동산 시장에 새로운 과제를 안겨줬다. 노후화된 공간을 재개발하거나 기술집약적 빌딩을 통해 첨단 수요를 맞추는 대규모 복합 개발사업이 서울역 인근과 서소문, 을지로 등 구도심 및 강남 일대(서리풀, 양재동, GBC 등)에서 활발히 이뤄지고 있다. 개발사업은 부동산 운용업에서 점점 더 중요한 위치를 차지하게 됐으며, 단순히 외부 협력사에 의존하는 방식에서 벗어나 전문 개발 인력을 내재화하고 독자적인 개발 역량을 보유하는 것이 사업 차별화와 성공을 좌우하는 핵심이 될 것이다.개발사업에는 설계사, CM사, 시공사, 프로젝트 매니저(PJM) 등의 외부 협력사가 중요한 역할을 담당하지만, 이들의 관점은 발주자의 요구사항(OR, Owner’s Requirement)에 국한되는 경우가 있다. 소유자 관점에서 능동적이고 전략적인 의사 결정을 지원받기에는 한계가 있다. 이에 반해, 발주자가 내재화된 전문 개발관리 조직을 갖춰 협력사와 함께 개발사업을 수행하면 이러한 한계를 극복하고 소유자 관점에서 주도적으로 사업을 이끌어갈 수 있어 시장 경쟁력을 확보할 수 있다.
개발사업은 편의상 ▲사업계획(사업성 검토, 토지 확보 및 브릿지론) ▲사업구현(설계, 인허가, 시공사 선정 및 본 PF) ▲사업실행(착공, 준공 및 담보대출 전환) 등 세 단계로 나눌 수 있다. 각 단계는 성과 지표, 주 참여자 및 조달자금의 성격에 차이가 있고 진행과정에서는 다양한 리스크가 존재한다. 리스크는 일정(time), 사업원가(cost), 상품등급과 품질(quality)에 영향을 미치지만 리스크가 본질적인 사업성을 크게 저해하지 않는다면 어려운 상황 속에서도 난관을 극복해 개발사업을 진행될 수 있다. 반면, 사업성이 용인 가능한 한계를 넘어 훼손되면 자금 조달 어려움으로 사업 자체가 중단될 가능성이 있다.
내재화된 개발관리 조직은 각 단계에서 리스크 요인의 중요도와 발생 가능성을 사전에 분석하고, 이를 선제적으로 관리하는 임무를 수행한다. 특히 개발사업의 품질수준과 사업비 크기, 발생 가능한 리스크는 대부분 착공 전 단계에서 결정된다. 착공 이후에는 리스크와 사업비 통제의 여지가 제한적이어서 전문 개발관리 조직은 사업계획 초기 단계부터 상품 포지셔닝과 협력사 관리에 관여해 예기치 않은 비용 증가와 일정 지연을 방지하고 사업성을 극대화하는 데 기여할 수 있다. 궁극적으로는 자금조달 문제로 이어지는 리스크를 예방하는 핵심적인 임무를 수행하는 것이다.
내재화된 개발관리 조직은 단순히 개발 인력을 확보하는 것을 넘어, 체계적인 시스템 아래에서 운영되어야 한다. 이를 위해 일원화된 컨트롤타워 아래에서 협력사 관리 가이드라인과 상품별 체크리스트를 마련하고, 설계 및 시공 기술 검토, 법규 대응 체계를 구축해야 한다. 또한, 축적된 데이터를 조직 전반에 공유함으로써 반복될 수 있는 실패를 최소화하고, 프로젝트의 품질과 효율성을 극대화할 수 있어야 한다.
이지스자산운용은 공간 사용자 중심의 개발 철학을 바탕으로, 부동산 펀드매니저들의 풍부한 운용 경험과 개발관리 노하우를 사업계획 단계부터 반영하고 있다. 특히, 포트폴리오 내에서 개발사업의 비중이 높은 만큼, 이를 뒷받침할 전문 개발관리 조직을 지속적으로 운영하고 있다. 이러한 내재화된 조직은 단순한 프로젝트 관리 수준을 넘어, 개발 투자자들에게 신뢰를 제공하는 차별화된 가치로 자리 잡고 있다.
