서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구)이 좋은 지역이란 것은 누구든 알고 있습니다. 지역 안에서 누구나 살고 싶은 진짜 핵심지는 어디일까요. 한경닷컴은 부동산 분석 앱(응용프로그램) 리치고의 도움을 받아 매주 월요일 '동 vs 동' 시리즈를 연재합니다. 이를 통해 수도권을 낱낱이 파헤칩니다. [편집자주]
'옆세권'이라는 말 한 번쯤은 들어 보셨을 겁니다. 서울 집값이 가파르게 오르자 서울과 인접한 지역이 주목 받으면서 '옆세권'이라는 말이 생겨났는데요. 행정구역상 서울과 붙어 있어 물리적 거리가 가까울 뿐만 아니라 광역 교통망이 잘 갖춰져 서울과 오갈 수 있는 교통까지 편리하다면 더할 나위 없겠죠.
최근 교통망 확대로 주목받은 '서울 옆세권'이 있습니다. 바로 경기도 남양주시입니다. 서울 지하철 8호선이 '별내선'이라는 이름으로 연장된 결과입니다. 별내선의 영향을 받는 남양주시 내 눈에 띄는 신도시인 다산신도시와 별내신도시를 살펴보도록 하겠습니다.
10억 클럽 입성한 '다산신도시'
다신시도시는 남양주 집값을 이끄는 대표 지역이라고 할 수 있습니다. 다산신도시는 '진건지구'와 '지금지구'를 통칭하는 곳인데요. 2015년부터 아파트를 짓기 시작했습니다. 남양주 내 조성된 신도시 중 가장 서울에서 가까웠지만, 개발 초기엔 인기가 없었습니다. 전철은 경의 중앙선 1개 노선뿐이었고, 서울로 가는 외곽순환도로 정체가 극심해서입니다.하지만 상황은 급변했습니다. 가장 약점이었던 교통망이 빠르게 개선되고 있기 때문입니다. 지난 8월 개통한 별내선은 총 연장 12.9㎞로, 별내역(경춘선 환승)부터 시작해 다산역, 동구릉역, 구리역(경의중앙 환승), 장자호수공원역, 암사역사공원역을 거쳐 암사역까지 총 6개 정거장을 연결하는 노선입니다. 평일 출퇴근 시간에는 4분30초마다 한 대씩, 평시에는 8분마다 한 대씩 편성됩니다.
직접 찾은 다산신도시는 전형적인 신도시의 느낌이 물씬 났습니다. 하늘을 향해 쭉쭉 뻗은 아파트가 가지런히 서 있고, 넓은 도로가 뻥 뚫려있었는데요. 서울에서 20분이면 닿는 곳에 이렇게 쾌적한 곳이 있다는 게 믿기 어려울 정도입니다. 경기주택도시공사(GH)가 꽤 공들여 지은 신도시라는 생각이 들었습니다.
집값은 이른바 국민평형(전용면적 84㎡) 기준 10억원 내외로 형성돼 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 남양주시 다산동에 있는 '다잔자이아이비플레이스'(2021년 입주, 967가구) 전용면적 84㎡는 집값은 지난 10월 11억3500만원에 손바뀜했습니다. 지난 6월 기록한 10억5500만원보다 8000만원이나 더 뛰었죠. 하반기 들어 부동산 시장이 전반적으로 침체했는데도 집값이 오른 거래가 이뤄졌다는 점에서 의미가 있습니다.
다산동 '다산한강반도유보라' 전용 84㎡도 지난 1월 10억원에 거래됐습니다. 최근엔 조금 주춤해 7억원 후반대 가격이 형성됐습니다. 이밖에 '힐스테이트다산' 전용 84㎡도 지난 9월 9억9500만원으로 10억원 가까운 수준에 새 주인을 찾았고, '다산한양수자인리버팰리스' 전용 84㎡도 지난 9월 9억6500만원에 거래돼 10억 클럽 입성을 앞두고 있습니다.
다산동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "다산신도시가 처음 입주할 때가 2015년이었는데 당시 전용 84㎡ 분양가가 4억원 수준이었다"며 "벌써 집값이 2배 이상 올랐다"고 설명했습니다.
옹기종기 모여 있는 아파트 단지들을 빠져나오면 현대프리미엄아울렛을 비롯한 각종 편의실이, 천을 끼고 있는 다산체육공원도 도보권에 있습니다. '참 잘 지은 신도시'라는 별명답게 편리하고 쾌적하다는 설명입니다.
다산동에 있는 B 공인 중개 관계자는 "지하철 8호선까지 개통돼 다산신도시의 약점이 보완됐다고 할 수 있다"며 "남양주에서 서울 집값 상승세를 함께 누릴 수 있는 곳이 다산신도시라고 생각한다"고 귀띔했습니다.
서울까지 20분이면 가는데…직접 찾은 별내신도시 분위기는 '글쎄'
사실 별내신도시야말로 지하철 8호선의 수혜 단지라고 볼 수 있습니다. 그동안 별내신도시에는 경춘선 별내역과 4호선 별내별가람역만 지나다녔습니다. 경춘선과 4호선은 배차 간격이 20분 안팎이라 서울로 이동하는 게 쉽지 않은 게 현실이었습니다. 남양주와 인접해 있는 강동구에서 출발해 차를 타고 가면 20분이면 별내신도시에 가지만 지하철을 이용하면 1시간 가까이 걸렸습니다.하지만 지하철 8호선이 뚫리면서 배차 간격이 크게 줄었습니다. 이제는 별내역에서 잠실역까지 30분이 채 걸리지 않는 등 서울 접근성이 크게 좋아졌습니다.
이런 호재가 집값에도 반영됐을까요. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 전용 84㎡ 기준 별내동에서 가장 가격이 높은 단지는 바로 '별내2차아이파크'입니다. 이 단지 전용 84㎡는 지난 8월 8억2900만원에 거래됐습니다. 이후 현재까지 신고된 거래는 없습니다.
별내동 '신안인스빌' 전용 84㎡는 지난 10월 7억4000만원에 새 주인을 찾았고, 같은 동 '포레나별내' 전용 84㎡도 지난 6월 7억3000만원에 거래되는 등 대장 아파트를 제외한 대부분의 단지는 7억원 초반에 가격이 형성돼 있습니다.
별내신도시 집값이 다산신도시와 달리 주춤한 것은 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과인데요. 먼저 아파트들 연식이 별내신도시와 차이가 있습니다. 다산신도시 단지들이 2017~2021년도에 대체로 입주한 반면 별내신도시는 2012~2015년 입주로 다산신도시보다 가장 늦게 입주한 단지가 10년차가 다 돼 갑니다.
또 역을 중심으로 생활형숙박시설과 오피스텔이 많다보니 역세권이 활성화되지 않아 비역세권 단지들도 살아나지 못한다는 점도 단점으로 꼽힙니다. 별내신도시에 거주하는 한 주민은 "인근 다산신도시나 갈매신도시는 주민들끼리 단합도 잘 되는데 별내신도시는 전혀 그렇지 않다"고 불만을 드러내기도 했습니다.
별내동에 있는 C 공인 중개 관계자는 "지하철 8호선이 뚫리고 나서도 교통 호재에 대한 긍정적인 반응들이 생각보다 많지 않았던 것이 사실"이라면서 "다산신도시와 직접 비교하면 아파트 연식이나 서울과의 접근성 등이 상대적으로 열위에 있어 집값도 크게 움직이지 않는 것"이라고 평가했습니다.
김기원 리치고 대표는 "집값이나 학군 등 다양한 관점에서 다산신도시와 별내신도시를 비교했을 때 다산신도시가 우위에 있다는 것을 확인할 수 있다"며 "다만 별내에는 수도권광역급행철도(GTX) B노선이 예정된 만큼 향후 완공됐을 때 영향을 지켜볼 필요는 있을 것"이라고 강조했습니다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
