“안녕하세요. 저는 전문직에 종사하며 강남구에서 부동산 임대업을 운영하고 있습니다. 현재 소유한 건물은 지하 1층과 지상 5층 규모로, 전 층이 근린생활시설로 사용 가능한 구조입니다. 하지만 지상 1층과 2층을 제외한 나머지 층은 약 5개월간 임차인을 구하지 못해 공실 상태로 방치되어 있습니다.
공실이 장기화되면서 매월 대출 이자는 꾸준히 납부하고 있지만, 수익이 발생하지 않아 재정적 부담이 크고 스트레스도 심각한 상황입니다. 이러한 문제를 해결하기 위한 효율적인 방법에 대해 조언을 구하고자 합니다.”
원인 분석 및 전략
건물을 소유하고 있으나 운용수익보다 대출 이자가 더 많은 이른바 '빌딩푸어' 상황은 흔히 발견됩니다. 이를 해결하려면 문제의 원인을 명확히 분석하고, 전략적으로 접근해야 합니다.
1. 자가 진단을 통한 건물 상태 분석
공실이 발생하는 이유는 다양한 요인에서 기인할 수 있습니다. 이를 해결하기 위해 다음과 같은 항목을 점검해야 합니다.
(1) 임대면적과 전용면적의 비율 분석 지역마다 임대료 산정 기준은 다르지만, 전용면적 비율이 높은 건물이 임차인에게 더 매력적입니다.
- 임대면적: 전용면적과 공용면적(계단실, 공용 화장실, 승강기실 등)의 합으로, 임차인이 사용하는 모든 공간을 포함합니다.
- 전용면적: 임차인이 직접 사용하는 공간으로, 수익 창출의 핵심입니다.
현재 공실인 상층부의 전용면적 비율이 임대면적 대비 낮다면 개선이 필요합니다. 또는, 다른 장점(위치, 편의시설 등)을 부각시킬 방법을 고민해야 합니다.
(2) 준공년도와 임대료 수준의 타당성 건물은 시간이 지날수록 노후화되므로, 신축 건물에 비해 임차인 유치가 어려울 수 있습니다.
- 준공년도 확인: 건물의 준공 연도를 확인하고 노후화 상태를 평가합니다.
- 주변 임대료 시세 비교: 내 건물과 유사한 조건의 건물 임대료를 분석합니다.
노후된 건물이 신축 건물과 유사한 임대료를 책정하고 있다면 경쟁력이 떨어질 수 있습니다. 합리적인 임대료 수준을 설정하거나 시설을 개선해야 합니다.
(3) 상권과의 조화 분석 건물이 위치한 상권이 주거, 업무, 상업 시설 중 어디에 속하는지 파악해야 합니다. 상권 특성에 맞는 임차인을 유치하지 못하면 공실 문제가 지속될 수 있습니다.
예를 들어, 강남구의 경우 최근 신축 건물의 과잉 공급과 부적합한 업종 선택으로 공실률이 증가하고 있습니다. 상권 특성에 맞춘 업종 전환, 예컨대 상부층을 프리미엄 고시원이나 공유 숙박으로 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다.
(4) 온/오프라인 병행 마케팅 매력적인 임대료를 책정했더라도, 가망 임차인에게 제대로 노출되지 않으면 효과를 기대하기 어렵습니다.
- 공실에 눈에 띄는 현수막을 부착하고 간결한 메시지("건물주 직접 임대" 등)를 통해 관심을 유도합니다.
- 부동산 중개 플랫폼에 매물을 등록하고, 상세한 설명과 고화질 사진을 제공하여 임차인의 관심을 끕니다.
효과적인 마케팅은 공실 해소의 핵심입니다. 오프라인 홍보와 온라인 채널을 병행하여 건물 정보를 널리 알리는 데 주력해야 합니다.
장기간 방치된 공실은 재정적 부담을 넘어 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 문제의 원인을 명확히 진단하고, 상권과 입지에 맞는 전략적 접근을 통해 해결책을 모색해야 합니다. 준비된 계획과 실행으로 공실 문제를 효과적으로 극복하시길 바랍니다.
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