“안녕하세요. 저는 성동구 옥수동에서 부동산 임대업을 하고 있는 조OO라고 합니다. 얼마 전 주변 시세보다 저렴한 급매물이라는 지인의 권유로 부동산 ‘가계약’을 체결했습니다. 그런데 매도인의 개인 사정으로 가계약 해제를 요청하는 연락을 받았습니다. 이런 경우, 어떻게 대처하는 게 좋을까요?”
상황 분석 및 가이드
가계약 후 매도인이 계약 해제를 요청하는 경우, 그 이유를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. “지피지기 백전불태”(知彼知己 百戰不殆)라는 말처럼, 먼저 상대의 상황을 이해하는 것이 현명한 대응의 시작입니다. 매도인이 계약을 철회하는 대표적인 이유로는 시세 급등으로 인한 변심과 주변인들의 간섭 또는 조언 등이 있습니다. 계약 체결 후 시세가 상승하면서 매도인이 더 높은 가격에 매각하고자 계약 철회를 고려할 수 있으며, 주위 사람들의 권유로 인해 마음을 바꾸게 되는 경우도 많습니다.
‘가계약’이란 정식 계약 체결 전 특정 목적물을 우선 확보하기 위해 당사자 간에 미리 체결하는 계약을 의미하며, 주로 공인중개사를 통해 이루어집니다. 여기서 계약금은 위약금 또는 해약금 성질을 갖게 되는데, 가계약이 성립하려면 특정 조건이 충족되어야 합니다. 예를 들어 가계약 체결 당시 구두(口頭)로라도 매매 대상, 금액, 매매 계약일, 중도금 지급 방법 등 주요 사항들이 명확히 합의되었다면, 잔금 지급 시기가 따로 명시되지 않더라도 법적으로 효력이 생길 수 있습니다.
가계약 체결 시 꼭 확인해야 할 사항들
1. 매매 목적물: 구체적으로 토지 및 건물 등 모든 내용을 명시해야 합니다.
2. 대금 지급 조건: 계약금, 중도금, 잔금 등 지급 일정을 명확히 기재해야 합니다.
3. 법률 용어 사용: 법적 분쟁을 예방하기 위해 정확한 용어를 사용하는 것이 좋습니다.
4. 계약 해제 및 손해배상 조항: 계약 해제나 손해배상에 대한 조항을 구체적으로 기재하여 추후 문제 발생 시 대비할 수 있도록 합니다.
가계약도 법적 효력이 있을까요?
일반적으로 가계약서나 구두(口頭) 계약일지라도 주요 사항에 대해 합의가 되었다면 법적 구속력을 가질 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면 “부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 목적물과 대금이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면, 잔금 지급 시기가 기재되지 않아도 매매 계약은 성립된다”라고 명시하고 있습니다. 이처럼 구체적인 내용이 합의된 경우라면 계약으로서 유효하게 성립되어 법적 구속력을 가질 수 있습니다.
위반 건축물이 발견되었을 때 어떻게 해야 할까요?
가계약 이후 매매 대상에 위반 건축물이 존재하는 사실이 뒤늦게 밝혀졌더라도 매매계약의 구속력은 그대로 유지됩니다. 다만, 매수인은 이를 사전에 확인하지 못한 책임을 일부 공인중개사에게 전가할 수 있습니다. 공인중개사는 매수인에게 매물의 상태를 정확하게 설명할 의무가 있기 때문에 이에 따른 보상을 청구할 수 있습니다.
이와 같이 가계약 철회 요청 상황에서는 당황하지 말고 법적 효력을 확인하고, 상대방의 의도를 파악하여 신중하게 대응하는 것이 중요합니다.
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