서울 지하철 2호선 시청역 9번 출구 앞 서소문구역 11·12지구. CJ대한통운 본사와 중앙미디어그룹의 M빌딩·J빌딩, 삼성물산 소유 주차장이 있었던 자리다. 시행사인 시티코어는 이곳에 36층(176ｍ) 프라임급 오피스를 짓기 위해 이달 초부터 1조6150억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 모집을 시작했다.
자금은 이례적으로 빨리 모였다. 2주 만에 금리 연 12%인 후순위(1100억원)는 목표액의 두 배가 넘게 몰렸다. 선순위(1조1500억원·연 6%)와 중순위(3100억원·연 8%)도 모집액을 초과한 상태다. 시티코어 관계자는 "주요 보험사와 공제회에서 투자 심의가 진행 중"이라고 밝혔다.
시공사 포스코이앤씨가 최후순위 450억원에 대한 채무 인수와 책임 준공까지 하기로 했다. 지난해 10월 약 6200억원 규모의 브리지론 차환에 두 달이 걸렸던 것과 비교하면 180도 달라진 분위기다. 서울역 북부역세권(2조1050억원) 사업과 서초구 서리풀복합개발(브릿지론 1조2000억원)에 이어 대규모 PF 조달에 성공하는 사례가 잇따르고 있다는 분석이다.
18일 업계에 따르면 시티코어는 1조6150억원 한도(58개월 만기)로 서소문11·12지구 도시정비형 재개발사업의 PF 대출을 모집하고 있다. 조달한 자금은 기존 브릿지론 상환과 필수 사업비, 공사비 등으로 쓰인다. 선순위 1조1500억원, 중순위 3100억원, 후순위 1100억원으로 구성된다. 모집 금리는 각각 6.0%, 8.0%, 12.0%다. 시공사 포스코이앤씨(A+)가 최후순위 450억원에 대한 채무인수와 책임 준공을 제공한다.
대주단 라인업은 대부분 완료된 것으로 보인다. 특히 후순위는 주관사인 KB증권을 포함해 운용사, 공제회 자금이 몰리며 2배수가 넘게 초과 청약이 이뤄졌다. 선순위와 중순위도 모집금액을 초과한 상태다. 주요 보험사와 공제회를 중심으로 투자심의가 진행되고 있다. 다음달 말 모집 마감(기표) 예정이다.
이 사업은 옛 중앙일보와 CJ대한통운의 사옥이 자리했던 부지에 연면적 13만6973㎡, 높이 176m의 프라입금 오피스를 개발하는 사업이다. 내년 3월 착공, 2029년 5월까지 준공하는 게 목표다. 최근엔 문화재 발굴을 완료했다.
업무시설에는 펜트오피스와 스카이 어메니티·바이오필릭 디자인 등 특화 계획이 도입될 예정이다. 이 사업지를 포함한 3개 사업지에 서울광장 규모의 통합 녹지가 조성된다. 토지 매도자인 중앙홀딩스, CJ대한통운, 삼성SRA가 모두 이 사업의 PFV 주주로 참여하고 있다. 하나증권, KB증권, IBK증권이 PF 대출을 주관하고 있다.
서소문 일대는 오피스 개발이 집중된 곳이다. 광화문~종각~을지로~시청을 아우르는 기존 도심 업무지구(CBD)의 개발가능구역이 소진됐기 때문이다. 서소문로를 따라 호암아트홀, 서소문구역 제11·12지구, 동화빌딩이 동시에 재개발을 진행하고 있다.
호암아트홀 재개발사업은 현재 서초동 일대에 포진한 삼성그룹의 금융계열사가 입주할 예정이다. 동화빌딩(서소문구역 제10지구)는 최근 JB금융그룹이 사옥 개발을 목적으로 매입한 자산이다. JB우리캐피탈과 JB자산운용, JB인베스트먼트 등 강남, 여의도 등지에 흩어져 있는 계열사들이 이 곳으로 모일 전망이다.
시티코어 관계자는 "전통 CBD와 서울역-용산 일대에 형성되는 신흥 업무지구를 연결하는 거점이 될 것"이라며 "삼성타운-JB금융그룹 사옥과 연계한 대규모 녹지공간을 보유한 중심 업무시설로 자리잡도록 하겠다"고 말했다.
박진우 기자 jwp@hankyung.com
