"안녕하세요. 저는 광진구 자양동에서 부동산 임대업을 하고 있습니다. 최근 부동산 중개인을 통해 급매로 나온 건물을 소개받았는데요. 금액도 시세보다 저렴해 보이고 입지도 매우 마음에 드는데, 다만 건물이 일반적인 형태와는 달리 필지가 세로로 긴 직사각형이며, 양옆에 다른 건물들이 밀착(박스형 건물)되어 있습니다. 과연 이런 조건의 건물이 투자 가치가 있을까요?"
상황 분석 및 가이드
의뢰인께서 투자를 하시기 전에 반드시 체크해야 할 몇 가지 포인트를 짚어드리겠습니다.
1. 세로로 긴 필지의 한계 (전면 활용성 부족)
세로로 긴 직사각형 필지의 건물에서 가장 큰 문제는 전면부 활용성이 떨어진다는 점입니다. 상업용 건물에서 1층은 임대료가 가장 높은 층인데, 이는 고객의 접근성과 가시성이 뛰어나기 때문입니다. 하지만 필지가 세로로 길고 전면부가 좁다면 가시성이 떨어져 상가 임차인을 구하는 데 어려움이 따를 수 있습니다. 이러한 구조적 한계를 극복하려면 1층 공간을 최대한 효율적으로 활용해야 합니다. 만약 상업 시설로 임대하기 어렵다면, 주차장이나 비즈니스 공간으로 전환하는 방안을 고려할 수 있습니다. 특히 주차장이 필요한 임차인을 타겟으로 한 설계가 좋은 대안이 될 수 있습니다.
2. 주차 공간 확보 (필로티 구조의 선택지)
신축이나 리모델링을 고려할 때, 주차 공간은 매우 중요한 요소입니다. 상업용 건물은 법적으로 일정 비율의 주차 공간을 확보해야 하며, 이는 임차인들에게 필수적인 요구 사항입니다. 그러나 세로로 긴 필지에서는 주차장 확보가 쉽지 않습니다. 이 문제를 해결하는 방법 중 하나는 필로티 구조입니다. 필로티 구조는 1층을 기둥으로 띄워 주차장으로 활용할 수 있도록 설계하는 방식입니다. 주차 공간 문제는 해결할 수 있지만, 이 방식은 1층 상업 공간을 포기해야 한다는 한계를 가집니다. 따라서, 주차장 확보와 1층 임대 수익의 균형을 어떻게 맞출지에 대한 신중한 검토가 필요합니다.
3. 인접 필지와의 결합 (가치 상승의 기회)
세로로 긴 필지의 한계를 극복하는 또 하나의 방법은 인접 필지와 합병하는 것입니다. 지주 작업을 통해 인접한 필지를 매입하고, 이를 통해 전면부를 넓히면 가시성을 개선할 수 있습니다. 이는 상업적 가치를 높여 임대료 상승으로 이어질 가능성이 큽니다. 또한, 필지 결합을 통해 용적률과 건폐율을 효율적으로 활용함으로써 더 큰 상업 공간을 확보하거나, 층수를 높여 임대 수익을 극대화할 수 있습니다. 현재 필지의 한계에 얽매이지 않고 확장 가능성을 갖는 것이 성공적인 투자로 이어질 수 있는 중요한 포인트입니다.
결론적으로, 세로로 긴 직사각형 필지의 건물은 전면부 활용성과 주차 공간의 제약 등 몇 가지 리스크가 동반됩니다. 하지만 인접 필지와의 결합이나 리모델링을 통해 이러한 문제들을 해결하고, 건물의 잠재 가치를 극대화할 수 있다면 장기적으로 높은 수익을 기대할 수 있습니다.
한경부동산밸류업센터
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조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
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