“안녕하세요. 서울 성북동에 거주하는 김OO라고 합니다.
강남구에 위치한 꼬마빌딩을 구입하려고 하는데 매입자금의 절반은 금융권 대출을 활용할 생각입니다. 마침 저와 오랫동안 거래했던 OO은행 지점장이 있어 최대한 좋은 조건으로 해주겠다고 합니다만 이자로 낼 금액이 적지 않은 만큼 무턱대고 대출을 받을 수는 없을 것 같아 문의드립니다. 이자 부담을 줄일 수 있는 방법을 조언해 주세요.”
상황 분석 및 가이드
먼저 의뢰인께서는 은행 대출의 구조와 작동 방식(매커니즘)을 이해하는 것이 중요합니다.
대출을 위한 핵심 요소 분석
은행에서 대출을 실행하기 위해 몇 가지 중요한 사항을 평가하게 됩니다. 이 중에서도 다음 네 가지 요소는 필수적으로 검토해야 할 사항들입니다.
1. 차주의 자기자본 및 신용등급
2. 금리 상승 및 기타 리스크에 따른 상환 능력
3. 대출 대상 부동산의 수익률 및 공실률
4. 차주의 추가 담보 제공 여부 및 기타 자산 평가
은행은 이 정보를 바탕으로 부동산 가치를 평가하며, 대출 가능 금액과 이율을 산정합니다. 그렇다면 합리적인 대출을 받기 위해 구체적으로 어떤 절차를 거쳐야 할까요?
합리적인 대출을 위한 절차
1) 부동산 감정 금액 확인
먼저 매입하려는 부동산의 감정 금액을 확인해야 합니다. 은행은 대출 실행 전에 감정평가를 통해 부동산의 시세를 파악합니다. 주거용 부동산(예: 아파트)은 KB시세를 기준으로 하지만, 상가건물이나 토지와 같이 개별성이 강한 부동산은 감정평가법인이 감정 금액을 산정합니다.
2) 담보인정비율(LTV) 확인
감정평가 금액을 바탕으로 담보인정비율(LTV)이 적용됩니다. 지역별 LTV가 다르므로 이를 반드시 확인해야 합니다. 예를 들어 감정평가 금액이 10억원일 경우, LTV가 70%라면 대출 가능 금액은 7억원이 됩니다. 이 금액이 은행에서 담보로 인정하는 금액입니다.
3) 임차보증금 공제
대출 금액 산정 시 임차인의 임차보증금을 담보 금액에서 공제해야 합니다. 만약 공실이라면, 공제 비율은 감정 금액의 1/6에 해당됩니다. 이는 임차인의 재산 보호를 위한 법적 장치입니다. 예를 들어, 감정 금액이 7억원일 때 이를 1/6로 나누면 최종 담보 인정 금액은 약 5억8,333만원이 됩니다. 이 금액이 실제 대출 가능한 금액입니다.
4) 신용대출 활용
담보 대출 외에 추가 자금이 필요하다면, 신용대출을 고려할 수 있습니다. 신용대출은 일반적으로 120개월 분할 상환 조건을 따르며, 이율이 다소 높을 수 있습니다. 하지만 다른 부동산을 공동 담보로 제공하면 이율을 낮출 수 있고, 이를 통해 대출 가능 금액을 최대 8억3,332만원까지 올릴 수 있습니다.
대출 전략의 중요성
부동산 대출은 단순히 은행에서 자금을 빌리는 것이 아니라, 철저한 검토와 전략이 필요합니다. 의뢰인의 재정 상황, 부동산 가치, 시장 변화에 따른 리스크를 충분히 분석해야 합니다. 은행이 제시하는 조건을 무작정 받아들이기보다는, 다양한 옵션을 고려해 최적의 대출 방안을 찾아가는 것이 중요합니다.
한경부동산밸류업센터
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김민수 밸류업이노베이션 전략기획 본부장 (前 K은행 지점장)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
문의 : 02-3277-9856 / landvalueup@hankyung.com
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