1. 표준 임대차 계약서만으로 계약 체결
일반적인 표준 계약서는 임대인과 임차인 모두에게 공평하게 작성되도록 공인중개사법에 의해 규정되어 있지만, 그 내용이 1페이지에 불과해 분쟁의 소지가 생길 수 있습니다. 예를 들어, 환경개선부담금, 교통유발부담금, 정화조 청소비, 계약 해지 사유, 차임 연체 시 연체료, 임대료 선불/후불 여부, 무상 임대 기간(Rent Free), 퇴거 시 원상복구 범위 등을 구체적으로 명시하지 않으면 문제 발생 가능성이 큽니다. 계약서에 이런 사항들을 명확하게 규정하고, 특히 원상복구 사항은 계약 당시 사진이나 영상으로 기록해 두는 것이 좋습니다.
2. 임차인의 신용도 및 재무 상태 검토 소홀
많은 건물주들이 임차인의 신용도와 재무 상태를 충분히 확인하지 않고 계약을 체결하는 실수를 합니다. 임차인의 업종이 상권에 미치는 영향을 고려하지 않으면 상가건물 전체의 가치가 하락할 수 있습니다. 계약 전에 임차인이 과거에 어떤 업종을 운영했는지, 현재 재정 상태는 어떤지 꼼꼼히 평가해야 합니다. 사람만 보고 판단하기보다는, 객관적인 상황과 정황을 분석해 리스크를 방지하는 것이 필수적입니다.
3. 수도·전기 계량기 미체크
계약 체결 전에 수도 및 전기 계량기의 상태를 확인하지 않으면 임대인과 임차인 간의 책임 문제로 이어질 수 있습니다. 예를 들어, 전기 용량(KW)이 낮아 임차인이 추가로 비용을 들여 승압 공사를 해야 하거나, 상하수도 용량을 늘리는 공사가 필요할 수 있습니다. 이런 예상치 못한 비용이 수백만 원에서 수천만 원에 이를 수 있기 때문에, 계약 전에 충분히 확인해야 합니다.
4. 임대 목적물의 하자 상태 확인 미흡
임대차 계약 시 건물의 누수, 결로, 파손 등의 하자 상태를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다. 이를 소홀히 하면, 추후 문제가 발생할 때 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 하자의 범위와 정도를 계약서에 기록하고, 양측이 서면으로 이를 확인하는 절차를 거치는 것이 중요합니다.
5. 임차 업종에 대한 제한 사항 및 용도 변경 가능성 미확인
임차인이 운영하려는 업종에 법적 제한 사항이 있거나, 해당 업종이 영업을 하기 위해 용도 변경이 필요한 경우를 확인하지 않고 계약을 체결하면 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 주차장으로 등록된 공간을 영업장으로 사용하려다 인허가가 나오지 않는 상황이 발생할 수 있습니다. 계약 체결 전에 시·군·구청을 통해 인허가 사항을 반드시 확인하고, 이런 사항들은 서면으로 기록해 두는 것이 좋습니다. 구두 협의만으로 진행하면 문제가 발생했을 때 대응이 어렵습니다.
상가 임대차 계약은 단순한 거래가 아닌, 다양한 법적·재무적 요소가 결합된 중요한 과정입니다. 계약 조건을 신중하게 검토하고, 중요한 사항은 반드시 서면으로 기록하여 분쟁을 예방하는 것이 성공적인 임대 운영의 필수 조건입니다.
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