재개발 사업의 시행자는 정비구역에서 정비사업을 시행하기 위해 토지보상법 제3조에 따른 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 이 경우 도시정비법에서 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용한다.
이와 달리 재건축 사업의 경우에는 천재지변 등의 사유로 인해 공공시행자나 지정개발자가 시행하는 재건축 사업에 한정해 수용·사용권이 인정된다. 이 외에는 수용에 관한 규정이 유추 적용되지 않는다는 것이 대법원의 태도다. 헌법재판소 역시 이러한 현행 도시정비법에 대해 합헌결정을 했다.
현행 도시정비법은 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날(또는 분양신청 기간 종료일 다음 날)부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 손실보상에 관한 협의를 해야 한다. 만약 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나(재개발), 매도 청구 소송을 제기(재건축)해야 한다고 규정하고 있다.
만약 사업시행자가 위 60일의 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도 청구 소송을 제기한 경우에는 지연 일수에 따른 이자를 지급해야 한다. 이때 이자는 대통령령으로 정하는 이율을 적용한다.
현행 시행령은 재개발 사업의 경우에는 토지보상법 제68조 제1항에 따라 감정평가법인 등을 선정해 토지 등의 평가를 의뢰한 후 그 감정평가액을 기준으로 협의해야 한다고 규정함과 아울러 현금청산 대상자들의 감정평가법인 등의 추천권을 명문화했다. 현금청산 대상자들은 이런 추천권을 적극적으로 활용할 필요가 있다.
만약 협의가 성립하지 않거나 협의를 할 수 없는 때에는 사업시행자는 사업시행계획인가(사업시행계획 변경인가를 포함)를 한때 정한 사업 시행 기간 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다. 사업시행자가 수용개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하면 수용개시일에 그 토지나 물건의 소유권을 취득한다. 이에 대하여 현금청산자는 이의신청하거나 행정소송을 제기할 수 있다.
이의신청은 재결서 정본을 송달받은 날부터 30일 이내에 해야 한다. 지방토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 자는 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다.
행정소송(보상금 증액 소송)의 경우에는 수용재결에 불복할 때는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기해야 한다. 이의신청이나 행정소송을 제기한 이후라 하더라도 공탁에 대해 아무런 이의를 유보하지 않은 채 수령하면 재결에 승복한 것으로 보기 때문에 반드시 이의를 유보하고 공탁을 수령해야 함을 유의해야 한다.
재개발구역 내 현금청산자의 손실보상금 산정을 위해서는 매 단계 감정평가를 실시한다. 이때 2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가는 개별 평가를 원칙으로 한다. 예외적으로 2개 이상의 토지 등에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에는 일괄 평가가 허용되어 현금청산자에게 유리한 결과가 나올 수 있다.
필자가 재개발구역 내 현금청산자를 대리해 행정소송(보상금 증액 소송)을 수행한 최근 사건에서 1심 재판부는 A 토지, B 토지, C 토지의 지목은 ‘전’, D 토지, E 토지의 지목은 ‘대’이므로 지목이 상이해 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계에 있다고 보기 어렵다고 봤다.
그러나 2심 재판부는 토지의 위치나 현실적 이용 상황 등에 비춰 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 있다고 판단, 일단지로 보고 일괄 평가한 법원 감정 결과에 따라 손실보상금을 증액했다(이의재결 대비 23% 증액). 재결 단계에서 누락한 영업보상 항목을 추가해 이를 인정받았다(이의재결 대비 261% 증액).
재개발 현금청산 분야는 일반적인 부동산 사건에 비하여 보다 더 전문성과 경험을 요구하는 영역이고 그 결과 역시 확연히 차이가 날 수밖에 없다. 따라서 현금청산을 선택하였거나 부득이 현금청산될 수밖에 없는 상황이라면 미리 다양한 지식과 경험을 가진 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.
유재벌 법무법인 센트로 변호사
