정부가 중산층이 20년 이상 거주할 수 있는 기업형 장기민간임대주택을 2035년까지 10만가구 이상 공급한다. 민간의 적극적 참여를 유도하기 위해 임대료 규제를 완화하고, 세제·용적률 등 인센티브를 제공하기로 했다. 장기 투자 ‘큰손’인 보험사가 임대사업에 뛰어들 수 있게끔 관련 규정도 손볼 계획이다.
국토교통부는 28일 이 같은 내용의 ‘신유형 장기민간임대주택 공급방안’을 발표했다. 국내 임대시장을 살펴보면 공공이 21.5%(186만가구), 민간이 78.5%(677만가구)를 공급하고 있다. 여기서 민간임대 물량의 80%는 개인이 전월세를 놓은 형태거나 비등록임대 물건이다. 임대시장의 영세화로 임차인은 2~4년 내 비자발적 퇴거 위험, 전세사기, 하자보수 갈등 같은 주거 불안에 직면해 있다.
반면 일본에선 전체 임대주택의 60% 이상을 전문기업이 운영하고 있다. 국내에서도 민간임대 시장의 대형화·기업화를 꾀해 양질의 주거 서비스를 제공하도록 한다는 게 정부의 구상이다. 리츠(부동산투자회사) 등 법인이 임대주택 서비스를 대규모(100가구 이상)로, 장기간(20년 이상) 제공할 수 있도록 하겠다는 얘기다.
정부가 민간의 참여를 이끌어내기 위해 꺼낸 대표적 카드는 임대료 규제 완화다. 예컨대 현행 민간임대법상 의무임대기간 중 임차인이 바뀌더라도, 사업자가 임대료를 5% 이상 올려받을 수 없다. 임대료 상승률을 소비자물가지수(CPI)에 연동한다는 규정도 있다. 이런 까다로운 규정 때문에 수익성이 악화해 그동안 건설사들이 임대주택 시장 진출에 소극적이었다. 분양 등 단기에 자금을 회수할 수 있는 방식을 선호했다.
정부는 이번 신유형 장기민간임대주택에 CPI 연동, 임차인 변경시에도 상승률 제한 등 규제를 적용하지 않기로 했다. 정부는 크게 자율형과 준자율형, 지원형 등 세가지 모델을 선보여 규제를 차등 완화할 예정이다. 지원형으로 갈수록 규제가 커지는 구조다. 예컨대 자율형 사업자는 주택임대차보호법상 ‘2+2년’, ‘임대료 상승률 5% 상한’ 등의 규제만 지키면 된다. 준자율형은 자율형에서 의무임대기간 중 계약갱신청구권 및 5% 상한 규제를 추가 적용하는 개념이다. 지원형에선 초기 임대료 규제(시세의 95%)도 적용된다.
자율형은 규제가 최소화된 만큼 정부 지원도 취득·종합부동산·법인세 중과세제 배제 등 최소한으로 제공된다. 준자율형에 참여하는 사업자는 기금 융자나 지방세 감면 등의 혜택을 추가로 받을 수 있다. 지원형은 기금출자, 국공유지 수의계약 등 인센티브도 받을 수 있다. 자율형과 준자율형은 임차인 모집 자격에 제한이 없지만, 지원형은 무주택자한테 우선 공급해야 한다는 차이도 있다.
국토부 관계자는 “세가지 유형이 각각 규제와 지원 측면에서 균형을 이루고 있다”며 “민간 기업들한테 다양한 선택권을 제공하기 위한 취지”라고 설명했다. 정부는 임대료 규제 완화 외에 용적률을 국토계획법 시행령 상한의 1.2배까지 높여주는 인센티브도 제공할 방침이다. 오피스텔 내 공유차량 주차면수 설치시 주차장 기준도 완화해줄 계획이다. 주택 유형이나 평형 등 제한은 따로 없다. 기존 10년짜리 장기일반임대 사업자가 신유형 장기임대로 전환하는 것도 허용한다.
또한 보험사가 장기임대주택 시장에 뛰어들 수 있게 법령해석을 명확화하기로 했다. 보험사가 장기임대주택 보유시 지급여력비율을 25%에서 20%로 낮추기로 했다. 기업 입장에선 20년 동안 자금이 묶이는 게 적지 않은 부담이라, 투자에 망설일 수 있다. 이에 정부는 포괄양수도를 허용해 20년간 임대주택을 유지한다면, 중간에 사업자가 바뀌어도 무방하도록 할 계획이다. 임대리츠 주식을 임차인에게 우선 배분하는 방안도 추진한다.
다만 임대료 규제 완화, 용적률 상향 등이 현실화하려면 민간임대주택법이 개정돼야 한다. 국토부는 다음달 개정안을 발의할 예정이다. 하위법령 개정 만으로 시행할 수 있는 ‘실버스테이’는 연내 시범사업을 추진한다. 실버스테이란 고령층 특화 시설·서비스를 제공하는 장기임대주택 서비스다.
국토부는 노후청사 등을 복합개발해 2035년까지 도심 임대주택 5만가구를 공급하겠다는 방안도 이날 내놨다. 준공 30년 이상 노후 공공건축물이나 폐교, 유휴 국·공유시설 등을 고밀 복합개발해 임대주택 공급을 늘리겠다는 얘기다. 오는 10월 2026년 착공 가능한 곳 위주로 선도사업 10개소를 선정할 계획이다.
이인혁 기자 twopeople@hankyung.com
