하반기 기준금리 인하가 확실시되는 가운데 금리가 떨어지면 주택시장이 어떻게 될 것인지에 대한 논란이 많습니다. 금리 인하는 주택시장에는 당연히 긍정적인 요소이지만 금리인하가 선반영됐다는 점을 고려한다면 그 영향이 생각보다 적을 수도 있습니다. 금리 인하가 얼마만큼 언제까지 계속될 것인지의 여부도 중요한 변수입니다.
우리보다 금리를 먼저 인하한 선진국들도 꽤 됩니다. 캐나다, 스위스, 스웨덴, 영국 등이 대표적입니다. 금리 인하를 먼저 단행한 나라의 주택시장이 어떻게 움직이고 있는지를 살펴보면 금리 인하 후 우리나라 주택시장 흐름을 예측해볼 수 있을 겁니다.
우리보다 인구가 다소 많은(6800만명) 영국의 경우 중앙은행이 4년 만에 처음으로 금리를 인하하자 주택시장이 즉각 상승세를 보였습니다. 주택담보대출 금리가 저렴해지면서 매수자가 관심을 보이고 주택가격이 오르고 있습니다.
부동산정보업체인 라이트무브(RightMove)에 따르면 8월1일 이후의 주택 매물에 대해 부동산중개인에게 연락한 잠재 구매자의 수는 1년 전 같은 시기에 비해 19%나 급증했습니다. 7월에도 11% 증가했습니다. 라이트무브는 은행의 대출 비용 인하가 대출금융회사에서 더 저렴한 주택담보대출을 더 빨리 제공하는 데 도움이 됐고 매수자 수요 개선에 상당히 기여했다고 밝혔습니다. 가을 주택시장이 더욱 활발해질 것이며 2024년 주택가격이 기존의 1% 하락에서 1% 상승으로 상향 조정될 것으로 예측했습니다.
금융시장은 은행이 인플레이션 압력이 약화됨에 따라 금리를 추가로 인하해 대응할 것으로 예상하며 내년 말까지 3.5%(현재 5%)까지 낮출 가능성이 있다고 보고 있습니다. 영국의 평균 5년 고정금리 모기지가 현재 4.8%라고 합니다. 이는 14번 연속 은행금리 인상이 있기 3년 전보다는 여전히 높지만 2023년 5.82%에서는 상당히 낮아졌습니다. 특히 7월 총선에서 노동당이 압승을 거두면서 정치적 불확실성이 없어져 매수자들이 주택시장에 참여하는 환경이 개선되었습니다.
여전히 대출비용은 3년 전과 비교해 높고 수백만 가구가 주택을 구매하는 것이 힘든 상황입니다. 주택시장은 2024년에 추가적인 금리 인하를 예상하며 이는 올해 가을에 거래량이 더 늘어나는데 도움이 될 것으로 예측됩니다.
미국과 경제적으로 밀접하게 관련된 캐나다는 올해 벌써 2번이나 금리를 인하했습니다. “환율이나 자산가격 금융안정도 고려해야 하지만 우리가 달성해야 할 목표는 소비자물가 상승률 2%이다”고 말한 캐나다 중앙은행 총재의 이야기를 생각할 필요가 있습니다. 캐나다 토론토의 평균 주택가격은 200만캐나다달러(약 20억원)에 육박하지만, 캐나다 중앙은행 총재가 금리 결정을 하면서 주택가격을 이야기한 적은 없습니다.
물론 스웨덴과 같이 주택가격이 하락하고 경제가 어려운 상황에서 경기부양의 목적으로 선제적으로 금리인하를 단행한 경우도 있습니다. 각국이 처한 상황이 다르기 때문에 금리인하 이후 주택시장 또한 같은 해석을 할 수는 없습니다. 우리나라는 어쩌면 미국과 많이 닮아 있는 듯도 합니다. 주택가격과 주거비 상승의 견조한 위험이 미국 금리인하의 가장 큰 제약요인이라는 이야기가 제기되고 있습니다. 주거비가 소비자물가지수(CPI)에서 차지하는 비중이 너무 높아 물가가 쉽게 떨어지기 어렵다는 겁니다. 반대로 유로존(유로화 사용 20개국)의 경우 물가상승률이 낮아진 이유가 주거비가 차지하는 비중이 작기 때문입니다.
우리나라의 경우에도 하반기 기준금리 인하가 단행된다면 주택시장에 긍정적인 요소로 작용할 것으로 보입니다. 하지만 이미 선반영된 부분을 고려한다면 급격한 주택시장 상승은 없을 것으로 예상됩니다. 더 큰 문제는 한국은행입니다. 주택가격이 금리를 결정하는 한 가지 요소는 될 수 있지만 국가 경제 전체를 보면서 금리인하를 결정해야 함에도 주택가격 상승에 대한 우려를 표시한 점입니다. 올해 8월17일까지 서울 아파트 가격이 겨우 2.76% 올랐음에도 시장에 개입하려는 정부, 기준금리를 결정하는 자리에서 주택가격을 앞세우는 한국은행, 정상적인 주택시장에 토지거래허가구역을 추가하려는 서울시 모두 해외 선진국들의 기준금리 결정 프로세스를 참조했으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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