“안녕하세요. 저는 강남구 도곡동에서 부동산 임대업을 하고 있습니다.
제 상가건물 2층 임차인이 임대료를 띄엄띄엄 납부하고 있어, 매달 정상적인 납부를 요청했지만, 그 임차인은 연속해서 3회 이상 연체하지 않아서 문제가 없는데 왜 자꾸 재촉하냐며 되레 화를 냅니다. 임대료가 또박또박 들어와야 저 역시 대출이자 등 지출계획에 문제가 생기지 않는데 현재로선 매달 임차인에게 아쉬운 소리만 반복하고 있습니다. 그래서 이대로는 안 되겠다 싶어서 임대차 계약을 해지하고 새로운 임차인을 유치하고 싶은데요.
임대차 계약을 해지하려면 임차인 주장대로 연속해서 3회분 이상 연체해야 조건이 충족되는 건가요? 아니면 받지 못한 임대료 누적액이 3개월분을 넘어서면 해지할 수 있는 건가요?”
상황 분석 및 가이드
임대차 계약의 해지 조건에 대해 정확히 이해하기 위해서 관련 법률을 살펴보겠습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임대인은 임차인이 차임을 3기 이상 연체한 경우 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 '3기 이상 연체'의 의미입니다.
'3기 이상 연체'란 단순히 연속해서 3개월 동안 임대료를 납부하지 않은 경우를 의미하는 것이 아닙니다. 법률에서는 임대료가 3회분 이상 밀렸을 경우를 말합니다. 이는 연속해서 3개월 동안 임대료를 내지 않은 경우뿐만 아니라, 누적된 연체액이 3개월분 이상인 경우도 포함됩니다.
이를테면 6개월 동안 두 달씩 건너뛰며 납부하여 결과적으로 3개월분의 임대료가 밀린 경우에도 해당한다는 겁니다. 의뢰인의 상가건물을 사용하고 있는 임차인은 연속해서 3회분을 연체하지 않았으니, 문제가 없다고 주장하고 있지만, 이는 법적 해석과 맞지 않습니다.
임대차 계약의 해지 조건은 연속적인 연체가 아니라, 누적된 연체액을 기준으로 판단됩니다.
따라서 임차인이 두 달에 한 번씩 임대료를 납부하여 결과적으로 3개월분 이상의 임대료가 밀려 있다면, 임대인은 계약을 해지할 수 있는 법적 권리가 생깁니다.
실질적인 대응 방안으로는 임대료 연체가 지속되는 상황에서 임대인은 우선 임차인에게 명확한 법적 기준을 설명하고, 지속적인 연체가 발생할 경우 계약 해지의 의사를 명확히 전달해야 합니다.
다시 정리하자면 임대차 계약의 해지 조건은 연속해서 3회분 이상의 임대료를 연체한 경우뿐만 아니라, 누적된 연체액이 3회분 이상에 도달한 경우에도 충족됩니다.
이는 임대료가 비록 매달 연속적으로 연체되지 않았더라도, 누적된 미납액이 3회분에 해당하면 임대차 계약을 해지할 수 있음을 의미합니다.
따라서, 의뢰인께서 임차인의 퇴거를 희망하신다면, 우선 임차인의 누적된 연체액이 3회분 이상인지 철저히 확인해야 합니다.
그런 다음 이러한 사실이 확인되는 즉시 임대차 계약 해지에 대한 내용증명서를 발송하여 임차인에게 공식적으로 통보하는 것이 중요합니다. 이 내용증명서에는 임대료 연체에 따른 계약 해지 사유, 해지 일자, 그리고 법적 절차에 대해 명확히 기재해야 합니다.
이를 통해 의뢰인은 법적 요건을 충족하며, 임차인과의 계약을 공식적으로 해지하고 새로운 임차인을 유치할 수 있는 길을 마련할 수 있습니다.
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