부동산 투자를 하는 것은 마치 등산을 하는 것과 유사합니다. 즉, 정확한 지도 없이 산을 탐험하는 것은 목적지에 도달하기 어렵게 만들고, 때로는 길을 잃게 할 수도 있습니다. 마찬가지로, 부동산 투자에서 정확하고 객관적인 정보 없이는 합리적인 결정을 내리기 어렵고, 불필요한 위험에 빠질 수 있습니다.
우리가 아파트를 구매할 때 KB 시세와 같은 명확한 가격 지표의 존재는 우리에게 큰 도움이 됩니다. 이러한 지표는 시장 가격의 투명성을 제공하고, 우리가 더 명확하고 확신에 찬 결정을 내리는 데 기여합니다. 하지만, 상가 같은 수익형 부동산의 경우는 이야기가 달라집니다. 각 건물마다 독특한 특성(개별성)이 있고, 시장 정보도 그리 투명하지 않아(정보의 비대칭성) 실제 가치를 정확히 파악하기가 어렵습니다.
특히 '꼬마빌딩' 투자에서는 더욱 두드러집니다. 꼬마빌딩은 상대적으로 소규모의 상가건물을 의미하며, 이러한 건물에 투자할 때는 공신력 있는 기관이 산정한 감정평가 금액을 기준으로 삼는 것이 매우 중요합니다. 이는 해당 건물의 가치를 객관적으로 반영해 주며, 투자 결정의 근거로서 매우 신뢰할 수 있습니다.
예를 들어, 100억원 규모의 빌딩 투자를 고려하고 있는 상황에서, 공신력 있는 기관이 산정한 해당 빌딩의 감정평가 금액이 70억원이라면 이는 매우 중요한 정보가 됩니다. 이러한 경우, 감정평가 금액은 해당 건물이 시장에서 평가받고 있는 실제 가치를 반영해 주는 지표로서 기능합니다.
이 정보는 투자자에게 두 가지 주요한 시사점을 제공합니다. 첫 번째는 시장 가격과 감정평가 금액 사이의 차이를 통해 투자의 고평가 또는 저평가 여부를 판단할 수 있다는 점입니다. 위의 예에서, 요구되는 투자 금액이 감정평가 금액을 상당히 초과하는 경우, 이는 고평가된 투자일 가능성이 높습니다. 이는 투자자가 너무 많은 비용을 지불하고 있음을 의미하며, 이로 인해 예상 수익률이 감소할 수 있습니다.
두 번째 시사점은 투자 결정 과정에서 리스크를 평가하고 관리하는 데 있습니다. 감정평가 금액이 투자 요구 금액보다 현저히 낮은 경우, 이는 투자와 관련된 잠재적인 위험을 시사합니다. 투자자는 이러한 정보를 바탕으로 더 신중한 분석을 수행하고, 해당 투자가 자신의 투자 목표와 위험 성향에 적합한지 여부를 재평가해야 합니다.
공신력 있는 기관에서는 감정평가를 수행할 때, 수익환원법, 거래 사례 비교법, 원가법 등 다양한 방법을 활용하여 해당 건물의 객관적 추정가치를 분석합니다. 이러한 방법들은 각각 특정 상황과 부동산 유형에 따라 적합하며, 복합적으로 사용될 때 건물의 실제 가치를 보다 정확하게 파악할 수 있도록 돕습니다.
수익환원법은 부동산으로부터 발생할 것으로 예상되는 순수익을 현재 가치로 환산하는 방법입니다. 이는 주로 수익 창출이 목적인 상업용 부동산에 적합한 평가 방법으로, 임대 수익 가능성과 같은 미래 가치를 중요시합니다. 거래 사례 비교법은 유사한 특성을 가진 다른 부동산 거래 사례와 비교하여 가치를 평가하는 방법으로, 시장 상황과 유사성을 중요한 평가 기준으로 삼습니다. 원가법은 건물을 새로 건설할 때의 비용을 기준으로 가치를 산정하는 방법으로, 주로 신축 건물이나 대체 비용이 중요한 요소인 경우에 사용됩니다.
이러한 감정평가 방법들은 건물의 위치, 상태, 시장 동향, 경제적 요인 등을 포괄적으로 고려합니다. 공신력 있는 기관이 이 같은 방법을 통해 산정한 감정평가 금액은 투자자에게 해당 건물의 객관적인 가치를 제시함으로써 보다 견고한 투자 결정을 내릴 수 있는 기반을 마련해 줍니다. 이는 투자자가 감정평가 금액을 근거로 투자 위험을 적절히 평가하고, 자신의 투자 전략에 맞는 결정을 내리는 데 중요한 역할을 합니다.
김민수 밸류업이노베이션 전략기획 본부장 (前 K은행 지점장)
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
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