1가구 1주택 양도세 비과세 요건 충족 시 양도가액 12억원까지 비과세되는데 요건은 다음과 같다. 세법상 거주자가 양도일 현재 2년 이상 보유 및 거주했어야 한다. 단 거주요건은 2017년 8월 2일 발표된 대책 후 조정대상지역 내 주택 취득 시 해당된다. 이 대책 전 또는 조정대상지역 지정 전에 취득했다면 거주요건이 없다. 이 때문에 2년 보유만 해도 비과세되므로 거주하지 않는 경우가 의외로 많다. 그러나 고가주택이라면 비과세가 적용되더라도 여전히 양도가액 중 12억원을 초과하는 비율만큼은 양도차익이 과세된다. 따라서 과세대상 금액을 줄이는 것이 중요한데 그 역할을 하는 부분이 장기보유특별공제다.
3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제를 양도차익에서 차감해주는데 보유기간당 연 2%씩 최대 30%(15년)까지 적용된다. 1가구 1주택자가 2년 이상 거주도 했다면 보유·거주기간당 각각 연 4%씩 최대 80%(10년)까지 가능해진다. 최대로 적용 시 같은 기간을 보유했어도 거주 여부에 따라 과세되는 양도차익은 각 70% 또는 20%로 달라진다. 결과적으로 장기보유특별공제 차감 후 적용될 세율에도 큰 영향을 준다. 규모가 클수록 가중되는 누진세율 구조 때문이다. 이처럼 양도세 부담에 결정적인 요소가 장기보유특별공제다. 따라서 거주요건 없이 비과세되더라도 장기보유특별공제 혜택을 더 받기 위해 2년 이상 거주해야 절세가 가능하다. 10년 거주 시에는 세 부담을 최대로 줄일 수 있으니 거주 계획 수립 시 고려해야 한다.
현재 조정대상지역은 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구만 남아 있다. 비과세 거주요건 판단은 양도 당시가 아니라 취득 당시 조정대상지역 여부를 기준으로 하므로 지정 이력을 확인해야 한다.김수정 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무사
