"안녕하세요. 저는 강남구 청담동에 거주하는 임*진이라고 합니다.
현재 부동산 임대업을 하고 있고, 추가 부동산 투자도 계획하고 있다 보니 지금까지 와는 다르게 좀더 체계적이고 효율적으로 대비해야 하지 않나 하는 생각이 듭니다.
어떤 것들을 준비하고 체크해야 할까요?"
상황 분석 및 솔루션
의뢰인께서 부동산 투자와 임대 및 자산관리를 효율적으로 하기 위해서는 좀더 다양한 영역에서의 이해가 필요합니다.
다음은 건물주라면 반드시 알아야 하는 사항들입니다.
1. 해당 지역 부동산 시장조사
의뢰인이 소유한 부동산 또는 투자하고자 하는 지역의 부동산 시장을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 시장조사는 크게 임대수요, 경제상황, 주요 소비층 분석, 인구구조와 변동 등을 분석하는 작업입니다. 이를 통해 해당 부동산의 투자 안정성을 추정평가 할 수 있습니다.
2. 법적규정 및 임대차보호법 이해
의뢰인께서 해당 지역의 환산보증금 및 각층 별 임차인들의 대항력여부 등 부동산 관련 규정을 정확히 이해하고 준수할 필요가 있습니다. 이를 통해 임대차계약서 작성 시 법적요건을 충족시키는 것이 중요합니다.
3. 합리적인 임대료 책정
인근지역-유사지역-동일수급권역의 적정한 임대료 수준을 비교하고 분석하는 과정을 통해 합리적인 임대료를 책정하는 것이 중요합니다. 임대료의 책정은 공격적 / 중립적 / 보수적 3가지 단계로 나눠 비교와 분석을 해보고, 경제상황과 시장 수요자들의 민감도 반응을 체크하며 조율할 필요가 있습니다.
4. 임차인과의 커뮤니케이션
임차인과의 효과적인 소통 및 관리는 문제의 빠른 해결과 임차인의 만족도를 높이는 데 있어 긍정적인 영향을 미치는 요인입니다. 다만, 임차인과의 관계가 너무 친밀해지다 보면 임차인의 요구사항을 거절하기 어려울 수 있고, 그에 따라 일방적으로 임차인에게 유리한 계약관계로 흘러갈 수 있으니 무엇보다 적절한 밸런스를 유지하는 것이 중요합니다.
5. 유지보수 및 수선계획
건물의 유지보수와 수선은 임차인의 만족도를 높이고 건물의 가치를 유지하는데 중요한 역할을 합니다. 따라서, 정기적인 점검과 시설물 보수계획을 수립할 필요가 있습니다.
6. 건물 보험 가입 및 안전관리
건물을 관리함에 있어, 반드시 필요한 것 중 하나가 화재보험, 시설물 안전에 관한 보험 등이며, 무엇보다 안전에 대한 책임을 정확히 이해하고 지켜야 합니다.
이를 무시한 채 화재가 발생한다면 수십억 원에 달하는 피해를 건물주가 자신의 돈으로 지불한 사례가 종종 발생하곤 합니다.
7. 세무 및 재무에 대한 이해
부동산 투자에 따른 세무(취득-운용-처분)에 필요한 각각의 세금 영역을 이해하고 자신의 재무 포트폴리오를 체계적으로 관리해야 합니다.
8. 임대차계약 작성능력
강력하고 명확한 임대차계약을 작성하는 능력은 건물주에게 매우 중요합니다.
모든 조건과 의무사항들을 명심하여 각 당사자의 권리와 의무를 보호하시기 바랍니다.
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산 TF Team / 밸류업이노베이션 본부장
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
