이 기사는 10월 19일 10:53 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
현대가(家) 3세이자 노현정 전 KBS 아나운서의 남편 정대선씨가 최대주주인 HN이 법정관리에 돌입한 여파로 강남 상가 임차인들이 내쫓길 위기에 처했다. HN이 원활한 매각을 위해 맺었던 마스터리스 계약이 파기될 것으로 보여 전차인들이 보호받지 못하는 상황에 놓였다.
19일 금융투자업계에 따르면 HN이 마스터리스 계약을 맺고 있는 서울 강남 현대썬앤빌(서울 강남구 대치동 894) 11개 호실은 오는 12월 임의 경매 처분을 받을 예정이다. 경매로 넘어가 소유주가 바뀌게 되면 입주한 상가 임차인 9곳은 임대차 계약 승계가 불투명한 상황에 놓인다.
현대썬앤빌 11개 호실은 케플러자산운용이 2020년 10월부터 ‘글로벌원전문투자형 사모부동산투자신탁제2호’ 펀드로 보유하고 있었으나 HN의 회생절차 신청에 따라 대주단의 경매 압박을 받고 있다.
HN, 월 1월 마스터리스 계약하면서 매각
글로벌원자산운용은 2020년 2월 담보대출 176억원, 우선주 55억원, 보통주 20억원(HN) 등과 부대비용을 포함해 261억원을 들여 현대썬앤빌 11개 호실(연면적 약 3300㎡)을 인수했다. 이때 매도인인 HN은 마스터리스 계약을 맺었다. 마스터리스 계약이란 장기 책임 임대차 계약으로, 통임대 후 재임대하는 방식을 말한다. 현대썬앤빌 11개 호실에서는 월 임차료 5700만원만 나오지만 HN의 마스터리스 계약으로 월 1억원을 보전해주기로 한 것이다. HN이 자산 유동화를 위해 빠르게 매각할 필요가 있어 매수인의 편의를 봐준 셈이다. HN은 매각과 함께 인수 측 펀드의 보통주에 20억원을 투자하기도 했다.운용사는 연간 12억원을 받아 대출 이자, 인건비, 운용보수 등을 제외하고 우선주 투자자에게 6.7%를 배당하는 구조로 짰다. 마스터리스 계약이 없었다면 배당수익률이 나오기 힘든 구조였다. 이후 글로벌원자산운용은 2020년 10월 케플러자산운용에 펀드를 이관했다.
HN 법정관리로 보호받지 못하는 임차인들
올해 3월 갑작스럽게 HN이 회생절차 신청하면서 상황이 반전됐다. 케플러운용의 펀드가 HN으로부터 월 1억원을 받지 못하는 상황에 놓이게 된 것이다. 건물을 인수할 때 썼던 담보대출의 대주단은 대출 만기 연장을 승인해주지 않았다. 선순위 대주인 하나은행은 지난 6월 임의 경매를 결정했고 이후 채권을 대신F&I에 넘겼다. 오는 12월쯤 경매 진행을 통해 소유주가 뒤바뀔 것으로 관측된다.임차인들은 난감해진 상황이다. 의령전원(한식), 부탄츄(일식), 부동산 중개소 등은 올해 2월 상가에 입주했지만 경매로 소유주가 바뀌게 되면 계약을 유지할 수 있을지 장담하기 어려워졌다. 새 소유주는 HN과 임대차 계약을 파기한 뒤 새 임차인을 구하거나 현재 임차인들과 직접 계약을 맺을 가능성이 크다. 새 소유주와 직접 임대차 계약을 맺더라도 임대료 상승이 이뤄질 것으로 보인다.
케플러자산운용은 경매로 넘어가는 것을 막기 위해 회생절차 신청에 따른 위약벌을 내놓으란 소송을 진행 중이다. 약 100억원의 위약벌 청구 소송을 서울중앙지법에 지난 8월 제기한 것이다. 계약상 임차인의 임차인의 귀책사유로 임대차 계약이 해지되면 남은 임대차계약 기간의 임대료 100%를 지급하도록 돼 있다. 소송 상대방은 HN과 지난해 말 물적분할한 신설사 HNIX이다.
류병화, 윤아영 기자 hwahwa@hankyung.com
