부동산 시장에는 아파트 말고도 다양한 자산이 있습니다. 아파트 대체재로 꼽히는 오피스텔, 관광지에 공급이 많은 생활형 숙박시설, 노인들을 위한 실버주택 등 쓰임새가 가지각색입니다.
부동산 시장에서 가격이 다같이 오를 때는 큰 문제가 되지 않았습니다만 요즘 같이 가격이 차별화되는 시장에선 일부 자산에서 문제가 발생하고 있습니다.
최근 이슈가 되고 있는 생활형 숙박시설(생숙)의 경우 수분양자들이 '거주'하는 것이 문제가 되고 있습니다. 생숙은 이름에서도 알 수 있듯이 숙박시설이라 거주하는 것이 불법입니다. 정부는 10월 14일까지 생숙에 거주하려면 주거용 오피스텔로 변경을 하라고 지침을 줬지만 현실적으론 각종 제약에 걸려 약 9만4000여가구 중 1300여가구만 오피스텔로 바뀌었습니다.
결국 당장 해결할 수 있는 대책이 없기에 주거용 오피스텔로 변경하는 것은 10월 14일자로 마감하고, 이행강제금 부과를 내년 12월말까지는 안하기로 했습니다. 하지만 그 때까지 전부 숙박시설로 등록을 해야만 하는 과제는 남았습니다.
분양형 호텔들도 은퇴자 등이 투자를 하면 연간 8% 대의 높은 수익률을 준다고 분양을 했지만, 실질적으로 수익률을 분배할 수 있는 곳이 많지 않았습니다. 더이상 시장에서는 사라진 분양상품이 됐습니다.
결국 이러한 부동산 상품들은 대부분 분양이냐 임대냐 하는 관점때문에 문제가 됐습니다. 국토부에서 주거용 오피스텔을 주택수 산정에서 제외를 못하겠다고 하는 이유는 바로 다주택자들이 계속 사들이면 가격이 상승해서 무주택자나 청년, 신혼부부들의 내집마련을 어렵게 한다고 해서입니다.
분양을 하면 주택공급업체들이 손쉽게 초기자금을 마련하고 공급을 쉽고 빠르게 할 수 있지만, 준주거로 바꿔준다면 다주택자들이 양산되면서 집값을 올릴 수 있다는 우려가 생깁니다.
분양은 철저히 무주택자, 청년, 신혼부부, 은퇴자 등 실수요자 위주로만 공급될 수 있는 상품을 만들어야 합니다. 임대는 임대형 기숙사나 서비스드 레지던스와 같이 철저하게 월세를 원하면서 단기간 거주목적이나 숙박목적을 가진 사람들을 위한 상품으로 만들어야한단 얘기입니다.
선진국에선 왜 이런 문제가 발생하지 않을까요. 선진국에서는 호텔이나 리조트 등은 대부분 자기관리리츠를 활용, 개발, 운영하고 있고, 대규모 임대사업자가 직접 운영을 하고 있습니다.
이번 주택공급대책에서 빠졌지만 향후 반드시 들어가야 하는 대책은 바로 개발리츠 활성화입니다. 이제는 선진화된 부동산 개발금융을 받아들이고 변해야 할 때가 됐습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
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