[한경잡앤조이=강홍민 기자] 최근 공실을 찾기 어려웠던 서울 오피스 임대차 시장의 분위기가 바뀌고 있다. 글로벌 금리 인상 기조의 영향과 더불어 투자환경 악화 등으로 운영 비용 절감을 위해 서울에 오피스를 둔 기업들의 탈서울화 조짐이 보이고 있기 때문이다.
알스퀘어가 발표한 '상업용 부동산 2023년 전망'에 따르면 2022년 4분기 기준으로 서울 오피스 평균 공실률은 1.9%를 기록했다. 통상 임차인 이전에 따른 자연공실률이 5%라는 점을 감안하면 서울에서 빈 사무실 찾기가 매우 힘든 상황이다.
서울 오피스 연간 렌트프리(무상 임차) 기간도 지난해 3분기 기준으로 0.91에 불과하다. 1년 중 무상 임차 혜택이 제공되는 기간이 0.91개월이란 의미다. 2017년만 해도 이 수치는 2.5를 웃돌았다. 최근 임대차 시장이 ‘예년보다 호황’이라는 뜻으로 해석 가능하다. 이는 서울 기타 지역에서 핵심 권역으로 이전하는 기업이 늘었기 때문으로 해석된다.
류강민 리서치센터장은 "서울 자체 수요가 불어났다기보다 서울 기타 지역과 지식산업센터, 근린생활시설 등에 있던 기업이 핵심 업무지역으로 이동한 것”이라며, “전체 오피스 수요 변동치에서 신규 및 면적 증가 등이 차지하는 비중은 10%에 불과했다. 그러나 서울 기타 지역에서 핵심 권역으로의 이전 수요 비중은 상당히 컸다"고 분석했다. 2021~2022년 서울 전체 오피스 수요 변화 중 서울 기타 지역에서 CBD, YBD로의 이전이 차지하는 비중은 각각 43%와 54%에 달했다.
이러한 흐름으로 올해는 변화가 예견된다. 공실률은 낮은 수준을 유지하겠지만, 경기 둔화의 영향으로 글로벌 금융위기 때처럼 일부 임차인은 운영 비용 절감을 위해 핵심 권역에서 이탈하는 사례가 나타날 것으로 보인다. 여기에 최근 2년 새 연 10% 이상의 상승률을 기록했던 실질임대료는 7~8%의 상승률에 그칠 것으로 전망된다.
최근 알스퀘어가 기업 122개사를 대상으로 실시한 ‘기업 사무실 이전 의향’ 설문조사에서도 올해 사무실 이전을 계획하는 기업 10곳 중 6개사(63.6%)는 ‘규모를 줄일 것'이라고 답했다. 이어 이들 중 64.3%는 ‘경기 둔화에 따른 비용 절감을 위해’ 사무실 규모를 줄이는 것이라고 응답했다.
사무실 이전 시 어려움을 묻는 문항에 응답자의 63.9%(복수응답)는 ‘임대료 급등’을 꼽았고, 37.7%는 원하는 규모나 인테리어 조건을 갖춘 사무실이 부족하다고 했다. 사무실 탐색 시 가장 중요한 요인은 60.7%가 ‘대중교통 용이’, 55.7%가 임대료 및 관리비를 꼽았다. 오피스 매매시장 전망도 좋지 않다. 기준금리 인상이 한두 차례 인상될 것이란 분석이 이어지며 투자 환경이 예년보다 악화됐다.
류강민 센터장은 “2023년에는 오피스 가격 조정이 예상된다”며 “고점 대비 약 10% 하락할 것”이라고 내다봤다. 다만, 그는 “2024년에는 금리 인하 및 공급 부족에 따라 임대시장 가격 상승과 거래 규모 증가 가능성이 있다”고 덧붙였다.
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