특례 보금자리론은 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 대출해주는 상품이다. 일반적인 정책금융상품과 달리 소득 요건을 따로 두지 않은 게 특징이다. 연봉이 높지 않으면 금리 할인 혜택을 받을 수 있다. 주택가격 6억원 이하와 부부합산 연소득 1억원 이하 조건을 충족하면 만기에 따라 연 4.15~4.45%의 우대형 기본금리가 적용된다. 나머지 일반형 기본금리는 연 4.25~4.55%로, 우대형보다 0.1%포인트 더 높다.
일반형과 우대형 모두 전자약정 및 등기 때 0.1%포인트의 ‘아낌e 우대금리’를 받을 수 있다. 우대형 차주는 여기에 더해 최대 0.8%포인트의 우대금리를 추가로 받을 수 있다. 차주 상황에 따라 최종 금리가 최저 연 3.25%까지 내려갈 수 있다는 얘기다. 우대금리는 구체적으로 △저소득청년 0.1%포인트 △사회적 배려계층 0.4%포인트 △신혼가구 0.2%포인트 △미분양주택 0.2%포인트 등이다. 이들 요건을 모두 충족하더라도 최대 0.8%포인트까지만 적용된다.
예를 들어 만 39세 이하에 주택가격 및 연소득이 각각 6억원, 6000만원 이하인 신혼부부라면 저소득청년(0.1%포인트)과 신혼부부(0.2%포인트) 혜택을 받을 수 있다. 전자약정 시 받는 0.1%포인트를 추가하면 연 3.75~4.05% 금리를 적용받을 수 있다. 현재 4대 은행의 고정형 주담대 최저 금리는 연 4% 초반대, 변동형은 연 4% 중반대다.
주금공이 특례 보금자리론 출시 직전 부랴부랴 0.5%포인트 내리긴 했지만, 향후 시중은행 금리가 특례 보금자리론보다 더 내려갈 수 있다는 전망도 나온다. 금융당국이 은행권에 대출금리 인하를 압박하고 있어서다. 주금공도 오는 3월부터 매달 시장금리 상황 등을 감안해 필요시 특례 보금자리론의 기본금리를 추가로 조정할 방침이다. 당장 대출이 필요하지 않다면 조금 더 금리 상황을 지켜보는 것도 방법이다.
특례 보금자리론은 다른 대출로 갈아탈 때 중도상환수수료가 없고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서 자유롭다는 것도 장점으로 꼽힌다. 시중은행도 변동형에서 고정형으로 갈아탈 땐 수수료를 면제해 주지만, 고정형에서 변동형으로 전환할 땐 수수료를 매기는 경우가 대부분이다. 현재 고금리를 물고 있는 변동형 주담대 차주라면 특례 보금자리론으로 일단 갈아타고 시장 상황을 봐가며 또다시 더 싼 대출로 옮기는 전략을 세우는 것도 나쁘지 않다.
금리보다 넉넉한 한도가 중요하다면 특례 보금자리론을 우선적으로 고려해야 한다. 담보인정비율(LTV) 최대 70%, 총부채상환비율(DTI) 최대 60% 규제는 적용되지만 문턱을 넘기 가장 어려운 DSR에서 자유롭기 때문이다. DTI 계산 과정에선 주담대 원리금과 신용대출 이자 정도를 보지만 DSR은 모든 대출의 원리금을 따진다.
이인혁 기자 twopeople@hankyung.com
