이 기사는 12월 07일 17:54 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
투자 자산 발굴, 자금 조달만큼 부동산 자산운용사에게 중요한 업무는 자산의 임차인을 관리하는 것이다. 예컨대 20층 건물의 절반 이상을 임대하였던 우량 임차인이 임대 공간을 대폭 축소하거나 사업이 망해 아예 임대차 계약을 해지하면 우량 임차인이 빠진 그 건물은 본질적으로 매력이 감소하기 때문이다. 따라서 오랜 기간 동안 안정적으로 계약을 유지할 우량 임차인을 선별하고 관리하는 것은 자산운용의 핵심 역량이다. 이번 글에선 회사의 지속가능성을 기반으로 우량 임차인을 선별하는 엉뚱하지만 간편한 평가 방법 중의 하나를 공유하려고 한다.F1(포뮬러 1)으로 잘 알려져 있는 모터 스포츠는 세계에서 가장 많은 팬을 확보하고 있는 스포츠 중 하나다. 모터 스포츠 팀이라고 할 수 있는 ‘컨스트럭터’의 대회 참여 인력은 드라이버, 스태프 그리고 피트 크루 등 약 100명 내외로 구성된다.
레이스에서 가장 중요한 인력은 드라이버다. 전체 주행시간의 99.8% 이상이 드라이버의 실력
에 따라 좌우되기 때문이다. 드라이버는 초인적인 정신력, 체력, 기술로 2시간 동안 극한의 레
이스를 한다. 따라서 F1 머신을 운행하는 드라이버의 예비 후보에라도 들어가기 위해선 전 세
계에서 100등 안에 드는 뛰어난 운전 실력이 필요하다. 컨스트럭터도 1,000만 달러 이상의 연봉을 제시하며 가장 뛰어난 드라이버를 확보하기 위해 노력한다.
주행시간의 0.2%는 피트 크루의 몫이다. 피트 크루는 레이스 중 타이어 등 머신의 부품을 교체
하고 시야를 방해하는 이물질을 제거하는 시간인 ‘피트 스탑’에 투입되는 인원이다. F1과 같은
경우 300km 내외의 거리를 달리는 동안 적어도 한 번은 피트 스탑을 해야 하기 때문에 컨스
트럭터의 필수 인원이다. 피트 스탑 시간은 불과 1~2초이지만 이 또한 레이스 기록에 포함이
된다. 0.001초까지 다투는 F1에서 아무리 좋은 드라이버가 있다고 해도 피트 스탑 속도가 너무
느리다면 컨스트럭터의 경쟁력은 떨어질 수밖에 없다. 또한 정비 불량은 차량 성능 저하로 주
행기록을 저하시키고 때로는 드라이버의 부상까지도 발생시킨다. 따라서 피트 크루들은 0.001
초라도 빠르게 완벽한 정비를 하기 위해 최선을 다하고 있으며 그 역할에 드라이버 못지않은
자부심을 가지고 있다.
다시 우량 임차인을 평가하는 상황으로 돌아가보자. 개인적으로 어떤 기업을 방문할 때 직원들
사이의 상호 존중에 대해서 주의 깊게 관찰하곤 한다. 이때 수익 부서와 지원 부서 사이의 상
호 존중 정도는 실무 직원들의 대화를 들어보면 의외로 어렵지 않게 정보를 획득할 수 있다.
F1에 참여하는 컨스터럭터에서 드라이버가 피트 크루보다 좀 더 레이스에 직접적인 영향력을
가진 것처럼 회사의 부서 또한 주변 상황, 개별 역량 그리고 주어진 직무에 따라 직접적인 수
익 기여도 차이가 발생한다. 그러나 이에 따라 회사 내에서 상호 존중이 사라지는 조직은 지속
가능성에 심각한 위기가 발생한다. F1 드라이버가 피트 크루를 무시하거나, 피트 크루가 드라이버의 역량을 못마땅해하는 분위기의 컨스트럭터의 성적은 좋을 수가 없다.
11월 초 뉴욕에서 글로벌 4대 투자은행(IB)의 본사를 방문하여 여러 부문 대표들과 이와 유
사한 대화를 나누고 그들이 일하는 방식을 볼 기회가 있었다. 기업의 가치와 문화에 대한 깊은
고민의 결과에 조금씩 차이가 있지만 세계 최대 투자은행들의 기업 미션이나 핵심가치에서 상
호 존중(Mutual Respect)이라는 키워드를 공통적으로 발견할 수 있었다. 수단과 방법을 가리지 않고 수익을 내는 것이 미덕인 월 스트리트에서도 상호 존중은 가장 기본적인 밑바탕이었다.
상호 존중의 기업 문화가 시장지배적 지위를 반드시 보장하지는 않겠지만, 기업의 지속가능성과는 유의미한 상관성이 있을 것이라고 생각한다. 끊임없이 경쟁을 해야 하는 시장에서 자기
중심적이고 상호 존중하지 않는 태도가 오히려 자연스러운 현상일 수도 있겠다. 그럼에도 조직
이나 기업이 하나의 시스템으로서 상호 존중의 문화를 형성하였다는 것은 그 자체로 안정적이
고 장기적인 관점에서 경영을 하고 있다는 증거다. 이러한 기업은 지속 성장해 주식 투자 대상
으로서 매력 있고 임직원에게도 성장과 발전의 기회를 제공하는 우량 임차인일 확률이 높을
것이다.
