오세훈 서울시장이 서울 강남의 고급 주상복합 아파트인 타워팰리스에 버금가는 고품질 임대주택을 짓겠다고 나서면서 임대주택에 대한 실수요자들의 관심이 커지고 있다. 금리 인상기를 맞아 주거 대안으로 떠오른 임대주택 몸값이 한층 높아질 것이란 관측도 나온다. 임대주택은 입주 조건, 임대료, 분양 전환 등이 천차만별인 만큼 개별 상황에 맞는 접근이 필요하다는 게 전문가의 조언이다.
목돈 부족하면 ‘분양전환 공공임대’
임대주택은 크게 공공임대와 민간임대로 나뉜다. 오 시장이 얘기한 건 공공임대 주택이다. 그중에서도 SH공사(서울주택도시공사)가 보유 및 관리 중인 건축 연한 30년 넘은 34개 공공임대 주택단지(3만9802가구)를 단계적으로 재정비한다는 계획이다.첫 시험대에는 1989년 입주한 서울 노원구 하계5단지가 오른다. 현재 용적률 93.11%인 이 단지는 용적률 435%로 확대되고 50층 높이에 수영장·헬스장 등 커뮤니티 시설을 갖춘 ‘서울형 고품질 임대’ 1호로 거듭난다. 가구 수는 기존 600가구에서 1600가구 이상으로 두 배 넘게 증가한다.
공공임대 주택은 입주 조건과 전용면적에 따라 영구임대, 국민임대, 분양전환 공공임대, 행복주택, 장기전세, 매입임대, 전세임대 등 일곱 가지로 구분된다. 무주택 저소득 서민들에게 정부가 저렴한 비용으로 공급하는 목적이라 민간 임대에 비해 입주 조건이 까다로운 편이다.
특히 영구임대 주택은 기초생활수급자, 국가유공자, 유족 등이 대상이고 국민임대 주택은 저소득계층을 대상으로 삼다 보니 입주가 쉽지 않다.
청년 및 신혼부부라면 분양전환 공공임대, 행복주택 등을 노려볼 만하다. 분양전환 공공임대는 임대 의무기간(5년 또는 10년)을 지나 분양받을 수 있다. 시세의 90% 수준의 임대료로 거주한 뒤 낮은 가격에 아파트를 분양받는 방식이어서 목돈 마련이 어려운 젊은 층에 유용한 제도다. 학생, 사회초년생 등에게 시세의 60~80%대에 집을 빌려주는 행복주택과 소득 및 자산 보유 기준에 따라 최대 20년간 살 수 있는 장기전세주택 등도 있다. LH(한국토지주택공사)가 직접 매입해 세입자에게 다시 임대하는 매입·전세임대도 최대 20년간 거주할 수 있다.
고급 마감재, 골프장까지?
민간임대 주택은 민간 건설회사가 짓는 브랜드 아파트라는 점이 다르다. 만 19세 이상이면 청약통장이 없어도 거주할 수 있다. 당첨 후에도 무주택자 자격이 유지된다는 장점이 있다. 최근엔 고급 마감재, 커뮤니티 시설 등을 적용한 민간임대 주택이 등장하면서 민간 분양아파트에 버금간다는 평이 나온다.민간임대 주택은 공공지원 여부에 따라 다시 공공지원 민간임대와 장기일반 민간임대로 나뉜다. 공공지원 민간임대는 임대료가 주변 아파트 시세 대비 75~95%로 저렴하다. 무주택자만 신청할 수 있다.
반면 장기일반 민간임대는 다주택자도 청약할 수 있다. 한 번 당첨되면 상승률 5% 이내로 제한된 임대료로 10년간 거주할 수 있고, 직접 거주하기 어려우면 임차권을 양도할 수 있다.
임대주택은 집값 상승기엔 시세차익을 얻을 수 있는 분양 아파트보다 관심이 적었다. 하지만 올 들어 집값 고점 인식이 커지면서 임대주택 청약 경쟁률도 치솟고 있다. 지난 3월 경기 의왕에 공급된 장기일반 민간임대 ‘힐스테이트 인덕원’은 349가구 모집에 8만892건이 접수돼 평균 231.8 대 1의 경쟁률을 기록했다. 6월 경기 의정부에 선보인 ‘리듬시티 우미린’은 767가구 모집에 4만1000여 건이 접수돼 평균 53.65 대 1의 경쟁률을 나타냈다. 지방에선 6월 충북 진천군에 공급된 ‘진천 힐데스하임 레이크뷰’가 평균 9.72 대 1의 경쟁률을 보였다.
올 하반기엔 두산건설이 충남 천안시 청당동에 장기일반 민간임대 주택인 ‘행정타운 두산위브 더클래스’를 공급한다. 지하 2층~지상 29층, 10개 동 규모다. 전용 84㎡, 총 1202가구로 조성된다. 모든 주택형에 안방 드레스룸, 파우더룸이 적용된다. 걸어서 3분 거리에 청당초교가 있다.
우미건설은 이달 경북 경산시 하양읍에서 공공지원 민간임대 주택인 ‘경산 하양지구 우미린 에코포레’를 선보인다. 지하 2층~지상 최고 35층, 5개 동, 전용면적 79~84㎡, 총 787가구 규모로 조성된다. 특화 커뮤니티시설인 카페 린과 다목적 실내체육관, 실내골프연습장, 피트니스클럽 등이 들어선다.
민간 임대주택은 단지별 조건이 다른 만큼 모집 공고문을 꼼꼼히 확인해야 한다. 대체로 임대 기간 종료 후 임차인에게 분양 우선권을 주지만 분양전환이 안 되거나 전환되더라도 임차인에게 우선권이 없는 단지도 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “민간임대 주택은 청약 시 통장이 필요하지 않는 장점이 있다”며 “임대 후 분양 전환할 때 세입자에게 우선권을 주는 단지는 금리 인상기에 내 집 마련 방법으로 유용하다”고 말했다.
심은지 기자 summit@hankyung.com
