투자은행(IB)업계에선 기존 이마트가 쥐고 있던 신세계그룹의 ‘투자 바통’을 신세계프라퍼티가 이어받은 것으로 해석하고 있다.3일 IB업계에 따르면 신세계프라퍼티는 현재 전국 7개 사업장에서 개발 사업을 벌이고 있다. 스타필드 수원은 내년 말 완공을 목표로 진행 중이다. 비(非)수도권에서 처음 지어지는 스타필드 창원도 지난 5월 착공해 2024년 운영에 들어갈 예정이다. 스타필드 청라는 연내 건축 변경 인허가를 진행해 쇼핑, 문화예술, 레저, 스포츠(돔구장 관람)까지 가능한 복합 공간으로 개발할 계획이다. 서울 가양과 경기 파주 운정, 과천엔 지역 밀착형 상업 시설인 스타필드 빌리지를 계획하고 있다. 2019년 매입한 동서울터미널을 활용해선 프라임오피스, 리테일(소매), 호텔 등이 어우러진 복합 개발을 추진하고 있다. 이른바 ‘신세계그룹 부동산 개발의 종합판’인 화성테마파크도 진두지휘하고 있다.
신세계프라퍼티는 초반엔 신세계그룹의 리테일(소매) 자산을 기반으로 빠르게 성장했다. 스타필드 개발을 통한 임대가 주요 수익원이었다. 하지만 코로나19 확산을 거치면서 기존 사업 모델의 불확실성이 커졌다. 2018년과 2019년 신세계프라퍼티의 영업이익은 각각 108억원, 131억원이었지만 2020년엔 25억원 적자를 냈다.
신세계프라퍼티는 이 때문에 스타필드 이외에 새로운 수익원 발굴에 적극 나섰다. 올 5월 선보인 스탈릿성수가 대표적이다. 도심형 복합 상업 시설인 스탈릿성수는 무신사 스튜디오, 모나미 스토어 등 패션·식음료 분야의 잘나가는 아이템을 한자리에 모아 MZ세대(1980년대 초~2000년대 초 출생자)들의 핫플레이스가 됐다. 2월엔 미국 나파밸리 프리미엄 와이너리 셰이퍼빈야드 지분을 약 3000억원에 인수했다.
IB 관계자는 “그간 이마트가 선봉에 나서 신세계그룹의 각종 대규모 투자를 주도해 왔는데 주주들의 불만이 만만치 않았다”며 “이 때문에 최근 들어선 신세계프라퍼티가 투자 불확실성은 있지만 성장 잠재력이 높은 각종 투자의 전면에 나서는 모습”이라고 말했다.
다만 잇따라 대형 프로젝트에 실탄을 쏘면서 빠르게 불어난 차입금은 과제로 지적된다. 2018년 말만 해도 214억원에 그쳤던 신세계프라퍼티의 총차입금은 지난해 말 1조441억원까지 불어났다. 올 3월 말 기준으로는 1조3507억원으로 늘었다.
국내 신용평가사들은 신규 스타필드 출점, 동서울터미널 개발, 화성테마파크 조성 등으로 신세계프라퍼티의 중장기 예상 투자 금액이 약 2조~3조원에 이를 것이라고 추산하고 있다. 최근 3년간 신세계프라퍼티의 평균 상각 전 영업이익(EBITDA)이 1162억원이라는 점을 감안했을 때 버거울 수 있다는 게 신용평가사들의 판단이다.
김은정/박종필 기자 kej@hankyung.com
