이 기사는 07월 26일 16:46 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
“일본은 다른 선진국에 비해 인플레이션율이 낮고 두터운 중산층을 보유하고 있습니다. 일본의 주거용 부동산이 매력적인 투자처인 이유죠.”
영국계 부동산 자산운용사인 세빌스 인베스트먼트 매니지먼트(IM)의 일본 공동대표인 타다키 쿠로즈미와 톰 실레키아는 “일본의 다세대 주거용 부동산은 경기 변동에 탄력적이어서 많은 기관투자가의 핵심 투자 전략이 되어 왔다”며 이렇게 말했다. 최근 한국경제신문과 가진 이메일 인터뷰에서다.
실레키아 대표는 특히 “일본의 인플레이션율은 여전히 정부 목표치인 2%에 못미치고 있어 저금리가 지속되고 있다”며 “일본의 무위험수익률과 부동산 투자수익률간 스프레드가 다른 선진국에 비해 높아 일본 주거용 부동산의 투자 매력이 더욱 부각되고 있다”고 말했다.
세빌스 IM은 영국 종합부동산그룹 세빌스 산하의 자산운용사다. 지난해 삼성생명이 세빌스IM 지분 25%를 6375만파운드(약 1013억원)에 인수하기도 했다. 쿠로즈미 대표와 실레키아 대표는 삼성생명과 삼성SRA자산운용이 세빌스IM과 함께 일본 주거용 부동산 투자 확대를 계획하고 있다고 전했다.
다음은 두 대표와의 일문일답.
▶일본 도쿄의 주거용 부동산이 왜 기관투자자들에게 매력적인가?
톰 실레키아(이하 실레키아): “간단히 말해 수요와 공급 때문이다. 많은 사람들이 지방에서 수도로 이주하고 있고 소규모 가구가 계속 증가하고 있다. 반면 공급은 제한적이다. 특히 미드 마켓에서 주택 공급이 상당히 부족하다. 코로나19 팬데믹 내내 주택 임대율과 임대료는 매우 안정적으로 유지되었다. 도쿄는 여전히 상당히 매력적인 거주지다.”
타다키 쿠로즈미(이하 쿠로즈미): “살고 거주하는 도시로서 도쿄는 계속 발전하고 있다. 2021년 도쿄 올림픽에 앞서 시행한 인프라 개선 작업은 도시 내 연계성 및 다른 지방과의 연결을 크게 개선했다. 특히 신규 지하철과 버스 노선이 추가되면서 일부 지역들의 가치가 증대됐다. 자연스럽게 새로운 비즈니스가 창출되고 고용이 늘어나는 효과가 있었다.”
실레키아: “일본의 주거용 부동산 시장은 규모가 크고 유동성이 높아 방어적인 투자처이기도 하다. 경제 위기에서도 놀랄 만큼 뛰어난 회복탄력성을 보인다. 특히 도쿄에서 그리고 미드 마켓에서 이러한 특성들이 두드러진다. 현재의 임대료는 역사적으로도 비싸지 않은 수준이다. 평균적으로 글로벌 경제위기 전 고점에 비해 약 5% 낮다. 그 결과 팬데믹 상황에서도 크게 하락하지 않아 투자성과를 지탱했다.”
▶인플레이션과 금리 상승압력은 일본 부동산 시장에 미칠 영향은?
실레키아: “아시아에서 물가상승 압력은 미국과 유럽에 비해 온건한 편이다. 아시아 지역에서도 일본은 가장 낮은 인플레이션을 기록해 왔다. 한동안 일본 정부는 2%의 물가상승률을 목표로 해 왔으나 이에 미치지 못했고 전 세계적인 물가상승 압력에도 불구하고 여전히 2%를 미달할 것으로 예측되고 있다. 더욱이 일본 정부는 금리를 낮은 수준으로 계속 유지할 계획이라고 공표했다. 일본의 무위험 이자율과 부동산 수익률 스프레드는 항상 매력적인 수준으로 유지되어 왔다. 다른 시장에서는 금리가 상승하면서 스프레드가 축소되고 있기 때문에 일본의 매력이 더욱 부각될 것으로 보인다.”
▶일본의 주거용 부동산이 해외 투자자에게 인기가 높아지면 경쟁이 치열해지는 것 아닌가?
실레키아: “주거용 부동산은 항상 일본의 핵심 투자 자산이었다. 부유한 자산가, 소기업, 다양한 일본 국내 투자자가 항상 주거용 부동산을 매입해 왔다. 자신들이 잘 아는 시장에서 높은 이해를 가지고 투자할 수 있기 때문이다. 언론에서는 해외 투자자를 많이 다루고 있지만 이들이 시장에서 차지하는 비중은 생각만큼 크지 않다. 물론 대규모의 공개 입찰이 진행되면 더 많은 시장 참여자들이 경쟁하겠지만, 그건 일본의 주거용 부동산 시장 전체를 대변하지 못한다.”
쿠로즈미: “우리는 공개 입찰에 참여하는 것을 선호하지 않는다. 대신 매도자나 연계 채권자들과 직접 장외시장에서 자산을 거래한다. 우리가 구축해온 오랜 관계, 입증된 성과, 그리고 시장에 대한 깊이 있는 이해는 시장 프리미엄을 지불하지 않고도 자산 인수를 가능케 한다. 한편 적절한 투자 자산을 찾기 위해서는 마이크로 시장 분석이 매우 중요하다. 일본은 작은 지역 내에서도 부동산의 가치와 임대 수준이 매우 다양할 수 있기 때문에 마이크로 시장에 대해 충분한 이해를 갖는 것이 필수다.”
▶미드 마켓 섹터가 매력적인 이유는?
쿠로즈미: “일본은 두터운 중산층을 보유하고 있다. 달리 말하면 미드 마켓 섹터의 수요가 안정적이라는 것을 의미한다. 중산층에 적용하는 비교적 낮은 세율, 적절한 수준의 임대료, 타 선진국에 비해 제한적인 인플레이션 압력 등이 이러한 안정적인 수요를 뒷받침한다.”
실레키아: “여러 경제 사이클을 겪으며 축적된 경험에 비추어 볼 때, 다세대 주거용 부동산은 월 임대료가 높을수록, 부동산 규모가 클수록 자산 변동성도 높아진다. 이는 캡레이트와 임대료 양쪽에서 모두 관찰된다. 글로벌 경제위기 이후에 미드 마켓 부동산 시장은 매우 빨리 회복했으며 특히 도쿄에서 회복세가 가팔랐다.”
▶일본 주거용 부동산 중 어떤 유형의 자산이 최고의 투자처인가?
실레키아: “종종 현대적이고 입지가 좋은 자산을 선호하지만 가장 높은 수익률을 보이는 자산은 이와는 다른 특징을 가지는 경우가 있다. 예를 들어 도심과는 다소 거리가 있지만 규모가 크고 연결성이 높은 교통망을 갖추고 있는 자산이다. 혹은 오래됐지만 관리 상태가 좋고 최근 기준에 부합하는 내진 성능을 갖춘 부동산은 공급이 제한된 마이크로 시장에서 적절한 투자 대상이 될 수 있다.”
▶도쿄 이외에는 어느 지역에 투자 기회가 있나?
쿠로즈미: “오사카, 나고야, 센다이, 삿포로, 후쿠오카 등에도 좋은 기회가 있다. 하지만 도쿄에 비해 변동성에 취약하기 때문에 신중하게 접근할 필요가 있다. 후쿠오카와 같이 젊고 역동적인 인구층이 거주하고 외국인의 이주율이 높은 도시들은 인구학적인 여건상 주거용 부동산이 상당히 유망하다. 후쿠오카는 다른 아시아 국가들과 지리적으로 근접하고 탄탄한 연계를 갖고 있기 때문에 더 많은 아시아 자본을 부동산 시장으로 유입해 시장 유동성을 높이고 있다. 아시아 경제권과의 공고한 연계는 시장에 안정성을 제공한다.”
▶ESG에 민감한 투자자들도 일본 주거용 부동산 시장에 관심을 가질만 한가?
쿠로즈미: “일본은 ESG 관점에서 다소 뒤쳐지고 있는 것으로 간주되지만 사실상 에너지 수입국으로서 오랫동안 에너지 효율성에 중점을 두어 왔고 대중적 인식도 높다. 우리도 이에 대해 관심을 갖고 참여해 왔으며 자산 관리자 및 운용자들이 필요한 조치를 취하도록 권고해 왔다. 또한 ESG 개선이 가능한 건물을 파악하고 가치창출을 도모하는 데 도움이 되는 설계 및 건축 기량을 내부적으로 보유하고 있다.”
실레키아: “부동산 개발업체와의 관계 구축과 협력은 ESG 역량을 더욱 강화할 것이다. 건축 과정에서 협력하면서 에너지 효율이 높은 설비를 설치하고 에너지 사용 데이터를 추적해 부동산 자산의 효율을 개선할 수 있기 때문이다.”
정리=유창재 기자 yoocool@hankyung.com
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