(고밀주거) 소규모재개발 역세권시프트 역세권
청년주택 완화 입 지 사업지의 1/2이상이 250m이내 사업지의 1/2이상이 250m이내 사업지의 1/2이상이
350m이내 사업지의 1/2이상이 350m이내 사업지의 1/2이상이 350m이내 역세권 거리
20% 범위내 면 적 1.5천㎡이상 1.5~5천㎡ (5천㎡미만) 3천㎡ 또는 100세대이상 1천㎡이상 20% 범위내 접 도 폭 8m,4m이상 도로 접도 폭 8m,4m이상 도로 접도 폭 8m,4m이상 도로 접도 없음 20m이상 간선도로 연접 입지 여건 등 고려 비주거 용적률의 10%
(완화가능) 용적률의 10%
(완화 5%) - 용적률의 10%
(완화가능) 용적률의 10%
(완화가능) 용적률의 5% 높 이 - 채광이격거리
1/4→1/8 - - - 1/8 범위내
서울시가 지난 20년간 획일적으로 적용해오던 '지구단위계획 수립기준'을 전면 재정비했다. 역세권사업 기준을 완화하고, 저층주거지 계획 기준과 국공유지 처리방식, 불합리한 높이규제 등을 개선했다. 이를 통해 지역 여건에 따라 유연한 방식으로 지구단위계획 수립을 유도할 방침이다.
서울시는 이같은 내용을 골자로 개정한 '지구단위계획 수립기준'을 9일부터 시행한다고 8일 밝혔다. 각종 정비사업, 주택건설사업 등을 계획 추진 중인 사업지에 즉시 적용된다
지난 3월 발표한 최상위 공간계획 '2040 서울도시기본계획'에서 제시한 '도시계획 대전환' 일환으로 급속하게 변화하는 도시 모습을 반영할 수 있는 유연한 도시계획을 유도하기 위해 손질했다. 1980년대 도시설계를 시작으로 2000년 법제화된 이후 20년 넘게 운영해온 지구단위계획에서 불필요한 규제는 폐지하고, 다양한 인센티브 방식을 추가했다. 줄일 수 있는 절차를 최대한 줄이면서 지역별로 유연하게 적용될 수 있도록 자율성을 확대하는 데 중점을 두고 개정했다는 게 서울시 설명이다.
지구단위계획에는 건축물 용도, 용적률 및 건폐율, 높이 등을 규제 또는 완화하는 내용이 담기며, 주요 중심지, 역세권, 재개발·재건축 등 정비사업, 주택건설사업 등 신규사업에 광범위하게 적용된다. 현재 서울 시가지의 27%(100.3㎢), 494개 구역이 지구단위계획으로 지정돼 관리 중이다.
우선 지구단위계획구역 내 역세권 사업기준을 완화했다. 현재 지구단위계획이 수립되지 않은 특별계획구역 263개 중 192개(73%)가 역세권 입지에 속한다. 개발여력이 충분한 역세권 부지의 활성화를 위해 역세권 입지 기준(승강장 경계 반경 250ｍ)을 최대 20% 확대하고, 상가 등 비주거용 비율도 용적률의 10%에서 5%로 완화한다. 특별계획구역 내 역세권 사업 운영기준에 입지, 면적, 접도, 비주거용비율, 채광방향 높이에 대한 이같은 완화근거를 마련했다.
제2종일반주거지역(7층이하) 등 저층주거지에 대한 지구단위계획 수립지침도 손을 봤다. 지역 필요시설을 확보할 수 있도록 공공사업 연계를 의무화하고, 소규모정비사업 절차도 간소화했다. 용적률 인센티브 요소에 공동개발, 특별건축구역도 포함해 기부채납 없이 용적률 인센티브를 받을 수 있도록 했다.
아파트(공동주택) 높이,층수 계획기준도 개선했다. 지구단위계획 자체 높이기준은 폐지하고, 정비계획별로 법령과 위원회 심의를 통해 결정하도록 변경했다. 현재는 아파트 채광이나 일조높이, 대지 내 이격거리 등을 '건축법' 기준보다 강화된 자체 기준으로 운영돼 왔다.
또 2종(7층)주거지역에 적용되는 평균층수 산정방식도 '동별 최고층수 기준'에서 '코어별 층수 기준'으로 변경했다. 기존에는 가장 높은 층을 기준으로 평균층수를 산정해 계단식 건축물은 불이익이 발생했다. 이에 따라 계단식 건물은 평균층수가 완화돼 합리적인 높이계획이 가능해질 전망이다.
지구단위계획구역 내 도로,공원 등 국·공유지를 포함해 개발될 경우 기존에는 공공이 민간에 유상매각하는 방식으로 처리됐지만 앞으로는 부지면적 5000㎡이상 개발사업시 공원, 주차장, 임대주택 등 지역 필요시설로 받는 방식을 검토할 수 있다.
서울시는 '지구단위계획 수립기준'을 5년마다 재정비해 도시계획 관련 규제를 지속적으로 발굴 개선하고, 도시계획 규제개선 전담조직도 운영할 계획이다.
최진석 서울시 도시계획국장은 “지난 20년간 운영해온 지구단위계획이 급변하는 도시변화에 대응해 신속하고 유연한 계획을 유도할 수 있도록 관련 규제를 개선했다”고 설명했다.
안상미 기자
